Habitação

Porque é que procurar casa se tornou um inferno?

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Em 2017, a renda de um T2 em Braga rondava os 383 euros

Em 2019, o mesmo T2 neste município custava 530 euros

Uma tendência que se verificou em todo o país. Em Lisboa, a renda de um T2 cresceu cerca de 25%

Se considerarmos 2010 como o ano zero, as rendas em Portugal cresceram cerca de 17% até 2019

No mesmo período, na União Europeia, este crescimento foi de 12%

Em Espanha, país que viveu uma grave bolha imobiliária durante a crise económica, o crescimento das rendas foi de 2,7%

Já a Alemanha viu as suas rendas crescer ao ritmo da União Europeia

Mas enquanto os rendimentos dos alemães acompanharam este crescimento…

Em Portugal, a evolução dos rendimentos esteve sempre longe de acompanhar a evolução das rendas


Aumento em cima de aumento, em cima de aumento. Seja quem anda à procura de casa para comprar, seja quem anda à procura para arrendar, tem sempre a mesma impressão. O preço das casas não tem parado de aumentar, de ano para ano, mês após mês. E os rendimentos, os salários, nunca crescem ao mesmo ritmo.

O Eurostat, a entidade estatística europeia, monitoriza um indicador muito relevante para acompanhar esta problemática, o Housing Cost Overburden. Dito assim, em inglês, talvez se perceba melhor do que se está a falar — a sobrecarga, o fardo que é suportar o preço da habitação, incluindo as contas de electricidade, água e gás, por exemplo. Em português chamamos-lhe “taxa de esforço”.

Em 2010, os arrendatários com taxa de esforço superior a 40% em Portugal era de 17,6%. Estávamos, então, muito perto da situação da Alemanha, que registava 16,7%, e bastante abaixo da média europeia, que era de 24,1%. A Espanha, por exemplo, estava já nuns inconcebíveis 43,4%, em vésperas de estourar a bolha do imobiliário, espoletada com a chamada “crise do subprime", que em 2008 assolou o mercado norte-americano, primeiro, e depois o mundo. No final da década, em 2019, alguma coisa mudou. Os inquilinos com taxa de esforço superior a 40% dos países da União Europeia estava nos 26,2%, ou seja, aumentou cerca de dois pontos percentuais. Quase os mesmos que aumentou na Alemanha, que passou de 16,7% para os 18,3%. Mas a de Portugal disparou dos 17,6% para os 26,3%. A de Espanha melhorou um pouco, mas continuou gritante: passou de 43,4% para 37,4%.

Todos sabemos a falácia que podem trazer as estatísticas e a velha história de que, havendo duas pessoas e apenas uma galinha, cada uma delas irá comer metade. Sabemos que não, que os números enganam muitas vezes. Sabemos, por exemplo, que mesmo dentro de fronteiras o problema do acesso à habitação em Portugal não é o mesmo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto ou numa vila como Freixo de Espada à Cinta ou Fornos de Algodres. Mas o indicador da taxa de esforço ainda é, mesmo assim, um dos melhores para nos mostrar como em algumas regiões de Portugal o assunto assume um carácter de crise — ainda mais exposta, aos olhos de todos, com a pandemia de covid-19, altura em que ter casa não é apenas um direito (assim o diz a Constituição da República) ou uma necessidade, é também um caso de saúde pública.

Mas o que fez disparar o preço da habitação nos últimos anos? Porque é que em Portugal o problema se tornou mais grave do que em outros países da Europa? É o preço das casas que é muito alto, ou são os salários dos portugueses que são muito baixos? Propomo-nos responder a estas questões no conjunto de trabalhos que vamos publicar nas próximas quatro semanas, num diálogo entre o protesto e a proposta, de forma a ampliar o retrato do país e as respostas à crise habitacional que atravessa. Arrancamos esta série de análises fazendo uma espécie de voo panorâmico ao contexto europeu, para percebermos como tudo se passou até chegarmos ao ponto em que estamos, mas também a dimensão global e sistémica que esta crise assume.

Começar com a teoria do caos é um bom ponto de partida. Foi assim que se lhe referiu pela primeira vez Edward Lorenz, quando quis demonstrar que um bater de asas num determinado ponto do globo pode desencadear uma tempestade do outro lado do mundo. Regressemos, então, à já aqui invocada crise do subprime em 2008, nos Estados Unidos da América. Os créditos de risco então concedidos a tomadores que não ofereciam garantias de pagamento, assentes na lógica de uma valorização contínua de mercado, foi a borboleta. Ou um exército de borboletas, que acabou por provocar um tsunami mundial. O sector financeiro, o primeiro responsável por aquela crise, continuou a ditar as regras e acabou a engolir a capacidade de os Estados intervirem assim que se confrontaram com as dívidas soberanas.

Foi a crise da dívida pública que instalou a troika em Portugal, e foi a emergência financeira que sustentou o avanço do novo quadro regulamentar que alterou o panorama habitacional. À conta de um empréstimo de 78 mil milhões de euros junto da tríade composta pelo Fundo Monetário Internacional (FMI), a Comissão Europeia (CE) e o Banco Central Europeu (BCE), Portugal perdeu alguma soberania, ficando nos anos seguintes submetido ao guião redigido pela troika.

A troika foi formalmente abordada pelo Governo português em Abril de 2011. A mudança na Lei das Rendas — — a chamada “Lei Cristas¨, porque era Assunção Cristas, do CDS-PP, quem tinha a tutela da Habitação — deu-se em 2012. Esta lei impôs a liberalização das rendas, especificamente um prazo de transição de cinco anos para que o valor das rendas se pudesse reger pelo mercado. Também foi em 2012 que arrancou o programa conhecido como "Vistos Gold" destinado a captar investimento estrangeiro. Estas duas medidas acabaram por ser determinantes na evolução dos preços tanto no mercado da venda, como no mercado de arrendamento. Falta juntar o sucesso de Portugal como destino turístico de eleição para termos o terceiro elemento desta outra troika, fechando a tríade que mais contribuiu para o legado da financeirização da habitação, a que se refere a própria Organização das Nações Unidas (ONU).

A história legislativa ajuda a explicar a evolução dos preços das rendas e de venda da habitação em Portugal.

Maio 2011

Assinatura do Memorando da troika. Portugal ficou sob assistência financeira internacional e esteve sob escrutínio da Comissão Europeia, BCE e FMI durante três anos

Agosto 2012

Alteração à lei de Estrangeiros, que introduziu os "vistos gold"

Novembro 2012

É publicada a chamada "Lei Cristas" com alterações ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, que aprofundou a liberalização do mercado de arrendamento

Agosto 2014

É aprovado o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local

Abril 2018

Lançada a Nova Geração das Políticas de Habitação, composta por 17 programas

Setembro 2019

Aprovada a Primeira Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019)