Alojamento local: Supremo dá razão a proprietária contra condomínio

Condomínio de Lisboa, que tinha proibido a alteração do destino dada à habitação, saiu derrotado.

Crescimento de turistas potenciou novo negócio de arradamento de curta duração.
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Crescimento de turistas potenciou novo negócio de arradamento de curta duração. Diogo Baptista

Contra o entendimento do Tribunal da Relação de Lisboa, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) acaba de considerar legítimo que os proprietários de fracções autónomas, em prédios de habitação, possam afectá-los para alojamento local. Trata-se da primeira decisão de um tribunal superior sobre esta matéria e representa um duro golpe para os condóminos que tinham esperança de poder travar o fenómeno do alojamento para turistas em prédios destinados a habitação permanente.

O entendimento dos tribunais sobre esta matéria não é consensual. Na mesma altura em que o Tribunal da Relação de Lisboa tinha dado razão ao condomínio que, em sede de assembleia de condóminos, proibira o exercício da actividade de alojamento local à proprietária de uma fracção, o Tribunal da Relação do Porto tinha decidido em sentido contrário, legitimando, como agora acontece com a decisão do STJ, uma alteração do destino dado à habitação.

De acordo com o escritório de advogados CCA ONTIER, representantes da proprietária que avançou para tribunal, “o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça agora publicado veio dar razão à Relação do Porto, tendo determinado que a actividade de alojamento local que seja exercida numa fracção destinada a habitação não viola o respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, não podendo o condomínio, por essa via, proibir o exercício da actividade de alojamento local”.

O acórdão da Relação de Lisboa, que é o que chegou ao Supremo, sustentava-se no Código Civil (artigo 1418), onde se salvaguarda que, se o título constitutivo da propriedade horizontal (prédio com fracções autónomas, detidas por vários proprietários) estabelecer como utilização a habitação, a assembleia de condóminos pode não autorizar outro destino ou afectação. E o alojamento para turistas é considerado uma actividade comercial (CAE 55201).

“Se um condómino dá à sua fracção um uso diverso do fim a que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, ela é destinada, ou seja, se ele infringe a proibição contida no artigo 1422º (…) do Código Civil, o único remédio para essa afectação é a reconstituição natural (afectação da fracção em causa ao fim a que ela estava destinada)”, concluíram os juízes da Relação, argumentação que não foi atendida na instância superior.

Em comunicado, a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) congratula-se com a decisão do STJ, considerando que “esta decisão é importante pois traz estabilidade jurídica a uma actividade que tem ganho um peso crescente não só ao nível económico mas também social, uma vez que há já milhares de famílias que dependem do alojamento local”.

Independentemente desta decisão, a ALEP considera que “é fundamental promover o espírito de boa vizinhança e de cooperação entre os proprietários que desempenham a actividade do alojamento local e as assembleias de condóminos” e refere estar a preparar “um projecto de boas práticas, com o objectivo de garantir o respeito pelos interesses de todos: proprietários, condóminos, inquilinos e turistas”.

A oferta de alojamento local ou de curta duração cresceu de forma exponencial nos últimos dois anos, sobretudo, nos centros das cidades de Lisboa e do Porto, e tem gerado alguma conflitualidade entre residentes permanentes (proprietários ou arrendatários) e turistas. Ruído, horas de partida e de chegada susceptíveis de perturbarem o descanso nocturno, ou falta de privacidade nas áreas comuns, são alguns dos problemas apontados.

A legislação que enquadra esta actividade é recente (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de Abril), obrigando à sua autorização por várias entidades públicas, mas é omissa em relação à autorização dos condóminos.