Arrendamento e políticas de habitação

Só com reformas legislativas que promovam um maior equilíbrio entre os interesses de inquilinos e senhorios heverá mercado de arrendamento alternativo à casa própria.

“Por que motivo os suíços arrendam?” Este é o título de um artigo científico de Bourassa & Hoesli (2010) que procura explicar por que na Suíça, um país com salários altos e uma economia forte, prevalece uma elevada taxa de arrendamento, demonstrando, como aliás temos salientado, que não são os países mais ricos os que têm necessariamente as mais elevadas taxas de ocupação em propriedade. Com efeito, em 2010, enquanto 73% da população em Portugal era proprietária da casa onde residia, esta percentagem na Suíça equivalia apenas a 34%. A Suíça tem mesmo uma das taxas de ocupação em propriedade mais reduzida da Europa Ocidental (42% em 2020 de acordo com o Eurostat), o que os investigadores explicam com o efeito de políticas de habitação que tornaram os custos do arrendamento mais favoráveis do que os custos da compra (por exemplo, a nível de medidas fiscais e de subsidiação).

Em Portugal, a percentagem dos alojamentos familiares clássicos de residência habitual ocupados por arrendatários e outros diminuiu de 61% em 1960 para 24% em 2001, atingindo mínimos históricos. Já os resultados preliminares dos Censos de 2021 indicam um ligeiro aumento, apontando para um peso na ordem dos 30%.

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Alojamentos familiares clássicos ocupados como residência habitual (%), segundo o regime de propriedade, Portugal, 1960-2021 Fonte: INE, Censos

Se a diminuição registada entre 1960 e 2001 pode ser explicada por uma regulação estrita do governo a nível da relação contratual entre senhorios e inquilinos, no que diz respeito ao aumento das rendas e à duração dos contratos, por exemplo; o aumento do arrendamento e outras situações na última década não será indissociável das restrições no acesso ao crédito à habitação impostas desde 2011 e do aumento dos preços da habitação desde 2015.

Acrescente-se que nas últimas cinco décadas, ao contrário do que se verificou noutros países como a Suíça, a Dinamarca, ou ainda a Alemanha, em Portugal fez-se muito pouco para garantir o equilíbrio entre os interesses e as necessidades de senhorios e arrendatários. A diferença entre as rendas mais altas e mais baixas é bem ilustrativa das desigualdades criadas. Nos Censos 2021, cerca de 9% dos alojamentos em arrendamento tinham contratos com rendas de valor igual ou superior a 650 euros por mês e outros tantos tinham valores abaixo dos 50 euros por mês.

Ao invés de se proceder à atualização das rendas baixas dos contratos celebrados antes de 1990, por via da implementação do regime do subsídio à renda criado em 2015 para proteger as famílias em situação de vulnerabilidade económica e apoiar os senhorios prejudicados pelo efeito cumulativo da restrita regulação, tem-se optado por renovar o congelamento das rendas destes contratos, obrigando os senhorios a continuar a cumprir a função social que compete ao Estado.

A falta de talento para a regulação do arrendamento privado em Portugal tem tido ainda outros efeitos. Tem desencorajado a mobilidade residencial dos inquilinos, no caso da diminuição da dimensão dos agregados e da emergência de novas necessidades (por exemplo, os problemas de mobilidade associados ao processo de envelhecimento). Este é um dos fatores que explicam o desajustamento entre a dimensão das casas e das famílias que nelas residem.

Se um mercado de arrendamento mais funcional poderia significar o aumento da oferta de habitação para agregados unipessoais mais velhos, aliviando o problema de famílias mais jovens e numerosas, estas mudanças não decorrem espontaneamente sem a criação de políticas de habitação mais coerentes e de longo prazo. Deve, por exemplo, passar-se da mera referência ao número de fogos que é preciso adicionar ao stock de habitação e passar a considerar-se quantos desses fogos podem provir da redistribuição de imóveis existentes, da reabilitação de imóveis devolutos e da construção nova.

Só com reformas legislativas que promovam um maior equilíbrio entre os interesses dos arrendatários e dos senhorios, com políticas fiscais que diminuam os impostos sobre o arrendamento e com a implementação do apoio à renda para as famílias em situação de carência económica se poderá criar um mercado de arrendamento que seja uma alternativa à casa própria.

As autoras escrevem segundo o novo acordo ortográfico

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