Opinião

É o alojamento local um problema exclusivo do centro histórico?

As mudanças em curso são muitíssimo rápidas, exigindo respostas tão imediatas quanto possível. Mas isto não dispensa uma reflexão mais estratégica sobre o que se pretende para a cidade.

Entra hoje em vigor a nova lei do Alojamento Local. As possibilidades introduzidas pela criação de áreas de contenção, a medida mais poderosa da lei, são muitas e estão agora nas mãos das autarquias. A pergunta é: o que vão fazer as autarquias com esta medida?

A Câmara de Lisboa já tornou públicas as áreas de contenção para a cidade: Bairro Alto/Madragoa e Castelo/Alfama/Mouraria. É importante salientar que a CML propõe para estes dois núcleos uma delimitação bastante abrangente, que inclui um conjunto significativo de áreas que extravasam muito os seus limites formais: no primeiro núcleo, inclui-se, por exemplo, o Chiado, o Príncipe Real, a Bica, o Cais do Sodré, entre outros; já no segundo, incluem-se algumas zonas da Graça, Campo das Cebolas e outras.

Em suma, de acordo com a informação publicada até ao presente e resultante do Estudo Urbanístico do Turismo em Lisboa, tudo indica que estamos perante uma proposta positiva que abrange uma parte significativa do chamado centro histórico da cidade: as zonas presumivelmente mais apetecíveis para o turista e aquelas que se encontram, de facto, mais saturadas de Alojamento Local.

Ainda assim, e face a esta opção, a questão que se coloca é se o Alojamento Local é um problema exclusivo do centro histórico ou se é um problema da cidade. É seguramente um problema da cidade. O que aqui se propõe é uma análise do panorama geral de Lisboa, bairro a bairro, que permita perceber, para além da intensidade do AL, as suas lógicas de expansão na cidade. Uma análise que alimenta uma abordagem mais global da questão, e com outras ambições: garantir a prazo algum equilíbrio social, funcional e ambiental das várias zonas da cidade, pensadas de forma interdependente e numa lógica de conjunto.

É dessa análise, realizada no âmbito de uma investigação que temos em curso, que retiramos um conjunto de observações baseadas no rácio utentes AL/ residentes, indicador que permite, em parte, aferir o impacto real do AL no tecido social dos bairros. O seu cálculo baseou-se nos Censos 2011 e no Registo Nacional de Alojamento Local de 30 de Setembro de 2018, sobre os bairros da cidade delimitados pela CML (Departamento do Espaço Público). É verdade que os Censos já vão longe e os seus dados estão desatualizados, mas: 1) são a fonte mais fidedigna sobre a população residente; 2) a probabilidade de, nos últimos anos, se assistir a um decréscimo de população na generalidade destes bairros, faz com que os valores apresentados estejam, possivelmente, abaixo da situação real. 

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A análise do mapa, que delimita apenas os 56 bairros de Lisboa onde os utentes de AL representam, pelo menos, 20% do número de residentes, mostra a relevância do fenómeno tanto em extensão, como em intensidade.

Quanto à extensão, a presença de AL já atinge de forma significativa cerca de 25% dos bairros da cidade.

Quanto à intensidade, existem já 14 bairros onde o número de utentes de AL é superior ao número de moradores. Deste conjunto, destaca-se, em primeiro lugar, o eixo Avenida da Liberdade-Baixa Pombalina-São Paulo-Aterro da Boavista (Cais do Sodré e a Av. 24 de Julho, do Mercado da Ribeira a Santos): neste eixo, para cada 100 habitantes existem entre 200 a 460 utentes. Os restantes dez bairros (onde para cada 100 habitantes existem entre 100 a 199 utentes de AL) situam-se quase todos nas fronteiras do eixo referido, mas são bastante heterogéneos: englobam bairros históricos populares, como Alfama ou a Bica, e bairros originalmente mais “burgueses”, como o Chiado, Santos ou Santa Catarina.    

Grande parte destes bairros incluem-se nas áreas de contenção definidas pela CML e outros na lista dos territórios em monitorização. Daqui resultam algumas questões. Em primeiro lugar, e no que toca às áreas de contenção agora anunciadas, prevê a autarquia medidas compensatórias não apenas para estancar, mas para inverter, em parte, a situação atual (por exemplo, estímulos à habitação acessível)? Já a lista das áreas em monitorização levanta outras dúvidas. Primeira: o que se entende por monitorizar? Segunda: qual a periodicidade, metodologia e que informação será considerada? Terceira: quem monitoriza? Quarta: essa monitorização será tornada pública? Quinta, e talvez a mais importante: não é a monitorização uma necessidade aplicável a toda a cidade para se perceber o desenvolvimento do fenómeno e, em particular, os impactos colaterais nos diversos territórios de Lisboa resultantes da contenção do AL nas zonas mais saturadas?

O destaque deste top-14 não pressupõe a desvalorização do problema nos bairros dos escalões seguintes (entre 99 e 20), pelo contrário. Mas aqui vale a pena ter um outro olhar: um olhar centrado nas lógicas de expansão do fenómeno, focando as zonas que têm passado mais despercebidas à opinião pública e ao debate político. Sublinhamos três tendências.

1. Ocupação de bairros residenciais fora do circuito turístico

A. Bairros de génese popular, mais ou menos contíguos ao circuito turístico dominante, mas fora dele, e por isso pouco alarmantes para a opinião pública porque bastante invisíveis. A freguesia de S. Vicente é nesta matéria muito sintomática com vários casos: o Bairro Operário, o Bairro Ermida ou a vila operária Estrela de Ouro, na Graça, neste caso revelando ainda o apetite turístico por cenários urbanos ilustrativos da identidade popular local.

B. Bairros de dimensão considerável, maioritariamente construídos no início do século XX para a “pequena burguesia", que começavam a perfilar-se como muito atrativos para novos residentes: imigrantes e classes médias. É o caso do Bairro Camões junto à Avenida Duque de Loulé, o Bairro das Colónias, junto à Almirante Reis, ou Arroios, entre outros. Estes bairros, embora fora do circuito turístico dominante, têm uma localização central, em particular na freguesia de Arroios, sendo também a arquitetura dos seus edifícios portadora daquilo que em linguagem publicitária se costuma designar “a marca Lisboa”.

C. Bairros tradicionalmente ocupados por classes de estatuto mais elevado, construídos entre finais do século XX e os anos 1940, que na segunda metade do século XX foram perdendo habitação para serviços e hotelaria, situação também visível no grupo anterior. Fora do tradicional centro histórico, são também bairros centrais, na continuidade, sobretudo a Norte, do Eixo da Avenida, a saber: Picoas/Avenidas Novas, Castilho-Rodrigo da Fonseca, Parque e Bairro Barata Salgueiro.

2. Desterciarização da cidade

A situação anteriormente relatada tem uma outra implicação no tecido urbano: o esvaziamento dos serviços a favor da residencialização de alta rentabilidade, destinada a AL ou a habitação, mais ou menos permanente, de “luxo”. É notória a transformação de edifícios de escritórios, relativamente recentes, em edifícios residenciais, aspecto que terá sido também apontado no Estudo Urbanístico do Turismo em Lisboa. Nas últimas décadas do século XX, a terciarização de Lisboa era vista como um problema relevante. Mas a total inversão dessa situação não o é menos.

3. Expansão para polos turísticos fora do centro histórico

A turistificação residencial de determinadas zonas, assente na atratividade turística dos seus equipamentos, é a terceira tendência identificada e acontece já em Belém e envolvente, no Parque das Nações e na Gulbenkian/El Corte Inglês.

As mudanças em curso são muitíssimo rápidas, exigindo respostas tão imediatas quanto possível. Mas isto não dispensa uma reflexão mais estratégica sobre o que se pretende para a cidade, sob pena de a condenar a um tratamento, senão paliativo, seguramente circunscrito: uma circunscrição espacial, centrada nos centros históricos, resultante de uma outra mais estrutural – o entendimento do Alojamento Local como um problema exclusivamente turístico e relativamente desconectado do imobiliário.

Não pondo em causa a pertinência da proposta apresentada pela CML, que deverá ser implementada a curto prazo, era importante aproveitar esta oportunidade para ir um pouco mais longe: o que não significa necessariamente criar mais áreas de contenção, mas um plano geral para a cidade. Plano que articule a questão do AL com outras que com ele se relacionam direta ou indiretamente e que, no limite, resultam da inserção abrupta da cidade nos circuitos globais do turismo de massas e, não menos importante, nos do imobiliário.

As autoras escrevem segundo o novo Acordo Ortográfico