Poupança num crédito à habitação pode chegar a 23 mil euros

Ferramenta de consulta online - ComparaJá - permite avaliar as taxas de juro, mas também o peso das comissões cobradas pelas diferentes instituições bancárias.

Depois da escolha da casa á importante a escolha do crédito.
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Depois da escolha da casa á importante a escolha do crédito. ADRIANO MIRANDA / PUBLICO

Um empréstimo de 120 mil euros para a compra de uma casa pode implicar uma prestação mensal de 447 euros no Bankinter, de 478 euros na Caixa Geral de Depósitos, e de 587 euros no Banco Atlântico Privado, de acordo com uma simulação feita no comparáJá.pt, a primeira ferramenta que permite uma comparação da oferta dos vários bancos a operar em Portugal.

A simulação, para um prazo de 30 anos, e para um imóvel no valor de 150 mil euros (80% financiado), permite verificar que o custo total do empréstimo a suportar pelo cliente varia entre 168 mil euros no Millennium BCP, que apresenta a terceira melhor proposta, e os 185 mil euros do Deutsche Bank, que aparece em antepenúltimo lugar da lista. Ou seja, a diferença de custo entre estes dois bancos ascende a 17 mil euros no final do prazo. Mas a diferença do montante total imputado ao consumidor (MTIC) pode atingir os 23 mil euros se o cálculo for feito a partir da melhor proposta, a do Bankinter, a instituição espanhola que adquiriu o negócio do Barclays em Portugal.

A simulação, gratuita, só pode ser feita tendo por base a taxa variável (Euribor) e inclui as diferentes comissões cobradas, que ascendem a centenas de euros e que têm um peso significativo no custo final do empréstimo. Os simuladores existentes nas instituições financeiras permitem fazer simulações simples, de cada instituição, mas não é possível fazer comparações automáticas com a concorrência.

A ferramenta lançada esta quarta-feira não é perfeita - ”ainda está em construção” - explicou ao PÚBLICO Sérgio Pereira, co-fundador do ComparaJá.com, mas pode ser útil para quem pretende pedir um empréstimo para compra de casa, permitindo perceber que bancos com a mesma TAN, a taxa anual nominal, que é muitas vezes a publicitada, podem cobrar prestações mensais diferentes e apresentar custos totais diferentes.

Para além da TAN, o ComparaJá calcula a TAE, a taxa anual efectiva, que é a que mais interessa ao cliente, por incluir os custos directos do empréstimo (comissões, impostos e seguros obrigatórios). Não disponibiliza, no entanto, a TAER, que é a taxa anual efectiva revista, que reflecte o custo total do crédito quando a operação de empréstimo está associada à subscrição de produtos como cartões de crédito, compra de equipamentos informáticos, ou outros.

Contudo, a maior fragilidade da ferramenta é assumir o valor mínimo de spread (margem comercial) praticada por cada banco, que somado ao indexante forma a taxa final. É que muitos clientes não cumprem os requisitos necessários para atingir esse nível. Os CTT praticam um spread único e o Bankinter também tem uma solução parecida, mas as restantes instituições utilizam valores entre 1,25% e mais de 4%, atribuídos em função do risco da operação. Em relação aos seguros obrigatórios, de vida e multirriscos, é utilizado um valor médio, mas também aqui a oferta é díspar.

Da simulação à proposta final

Na primeira fase, o acesso à plataforma é feito através da prestação de algumas informações, como o montante do empréstimo, valor de aquisição, prazo, rendimento líquido, entre outras. A simulação só é possível depois da aceitação das condições e da política de privacidade, que deve ser avaliada por cada cliente.

As ofertas dos bancos são ordenadas pelo MTIC e incluem informação sobre o spread, o indexante (a Euribor a 12 meses), o valor de todas comissões e encargos com seguros, assim como os custos referentes aos diferentes impostos associados à compra de casa. O acesso ao comparador pode ficar-se por mera simulação, com o cliente a dirigir-se ao seu banco ou a outros, ou avançar para um acompanhamento por parte do Comparajá até à obtenção de uma proposta vinculativa, em que é disponibilizada a FIN – Ficha de Informação Normalizada com as condições gerais do empréstimo.

Até ao final do ano, Sérgio Pereira diz querer “ajudar, de forma independente, cinco mil famílias a contratar a melhor proposta de crédito à habitação”, e a poupança, garante, "pode chegar aos milhares de euros". Os planos do ComparaJá passam pela evolução da ferramenta, de modo a permitir simulações mais próximas do perfil dos clientes, e ainda alargar a simulação a taxas fixas e a operações de transferência de crédito.

O ComparaJá é financiado através de comissão a pagar pelos bancos, no caso de concretização de operações, como acontece nos serviços de crédito ao consumo que disponibiliza. Trata-se de um modelo de negócio idêntico ao das mediadoras imobiliárias e outros intermediários de crédito, ou ainda ao de plataformas como o booking.com (na reserva de hotéis) e o aibnb.pt (no alojamento local).

O ComparaJá.pt pertence ao CompareEuropeGroup, com presença em vários países europeus.