Opinião

Fortes impactos, fracos resultados

O afluxo de mais capital ao imobiliário português vai agravar os impactos negativos sobre o bem-estar de milhares de cidadãos nacionais e sobre o património cultural e natural do país.

Os diplomas legais que impulsionaram a apoteose que vive atualmente o cluster Turismo/Imobiliário/Construção (lei das rendas, vistos gold, regime excecional de reabilitação urbana, simplificação dos alvarás), foram promulgados após a entrada da troika em Portugal. No entanto, as primeiras medidas (regime jurídico da reabilitação urbana, projetos PIN, estatuto de residente não habitual), remontam à anterior governação socialista e resultam de iniciativas legislativas concretizadas durante a elaboração da Estratégia de Reabilitação Urbana de Lisboa 2011/2024 e com ela consonantes.

Foram fortíssimos os efeitos da nova estratégia sobre as cidades e os seus moradores. O índice de preços da habitação (IPH) registou, entre 2014 e meados de 2019, um crescimento muito superior à inflação, medida pela variação do índice de preços no consumidor (IPC). Efetivamente, enquanto os preços no consumidor, sem a habitação, aumentaram 3,5%, os preços da habitação aumentaram, naquele período e no conjunto do país, 49,5% (gráfico I).

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O agravamento dos preços da habitação é ainda maior em Lisboa e no Porto. Na capital, há exemplos de transações em que compradores estrangeiros pagaram mais de 7000 €/m2. A rápida subida dos preços da habitação é muito relevante para os cidadãos, com reflexo na taxa de esforço de quem se propõe arrendar ou adquirir uma habitação. Em resultado, desde os últimos censos, em 2011, até 2017 e descontando os novos residentes estrangeiros, Lisboa perdeu 63.300 moradores nacionais (12,9%) e o Porto perdeu cerca de 20.600 (9,2%). Constata-se, portanto, um claro processo de gentrificação ou elitização, que se tem traduzido no frequente despejo dos moradores originais usando as disposições facilitadoras introduzidas na legislação, nomeadamente pelo regime do arrendamento urbano promulgado em 2012. O rápido aumento das rendas, coloca as casas nas zonas históricas fora do alcance dos cidadãos nacionais, em particular dos das faixas mais jovens, que são empurrados para os dormitórios suburbanos, num processo particularmente penoso para os estratos sociais mais vulneráveis.

Além do grande impacto sobre os moradores, a proliferação de alojamentos locais e de hotéis resultante do crescimento do turismo low-cost, altera o caráter e a “atmosfera” dos centros e bairros históricos, desvalorizando-os enquanto património cultural, aos olhos dos próprios visitantes. Este efeito é agravado pelo licenciamento de empreendimentos dissonantes da envolvente e desenquadrados da textura urbana consolidada.

No caso de Lisboa, a reabilitação em curso nas áreas históricas está a ser feita em contradição com os objetivos estratégicos apregoados pela câmara, nomeadamente, os de “promover a sustentabilidade cultural e social”, e de “garantir a proteção e promover a valorização do património cultural.” O mesmo acontece nos centros históricos do Porto e de outras cidades, em contradição com a Estratégia Nacional para a Habitação (ENH), que visa o contributo da qualificação dos alojamentos para a inclusão social.

Em resultado do conjunto de simplificações na legislação e nos procedimentos de licenciamento, as intervenções de reabilitação são elas próprias frequentemente precárias e de reduzida durabilidade. A dispensa de reforço estrutural é particularmente grave no caso dos edifícios de zonas do país de maior risco sísmico. Nessas zonas, a reabilitação, que se traduz sempre num aumento da exposição de pessoas e bens ao risco sísmico, é acompanhada duma falsa perceção da segurança, com a agravante da própria vulnerabilidade sísmica dos edifícios ser frequentemente aumentada. Esta reabilitação “enganosa” pode estar a gerar um ónus de dimensão incalculável para as autarquias envolvidas, que são as responsáveis últimas pela segurança do edificado. Conscientes do problema, as seguradoras fogem a vender apólices que cubram o risco sísmico e, aquelas que vendem, têm normalmente salvaguardas quanto a defeitos de projeto ou de execução.

Do ponto de vista da economia, o crescimento conseguido através da tríade T/I/C é precário e insustentável. Precário porque sob a constante ameaça de fatores externos, como a oferta alternativa e abundante doutras geografias, incluindo destinos turísticos mais low-cost, os caprichos da “moda” turística e residencial, as flutuações das taxas de juro ou as maquinações dos especuladores; insustentável não só pela degradação da atratividade do país como destino turístico, mas também pelos efeitos negativos sobre a balança de pagamentos (gráfico II).

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O modelo de crescimento é também ineficaz, na medida em que não responde às causas-raiz dos problemas crónicos que afetam Portugal. A prevalência do cluster T/I/C traduz-se na mobilização de recursos financeiros para estes setores, esquecendo outros mais relevantes para a solidez da economia e a competitividade do país.

Embora, através da aposta no T/I/C, se tenha conseguido, de início, um crescimento significativo do emprego, tal crescimento não é acompanhado pela evolução do PIB, porque os postos de trabalho entretanto criados, além de precários, são de reduzido valor acrescentado. Com o PIB per capita estagnado em relação à média da UE, Portugal foi, desde 2015, ultrapassado por três países (Estónia, Lituânia e Eslováquia), e há outros três (Letónia, Polónia e Hungria), que se aproximam rapidamente.

Estudos recentes da Universidade do Algarve sobre a economia da região, mostram que o turismo tem conduzido à concentração da produção em setores de baixo valor acrescentado, reduzindo quer o peso da produção de bens transacionáveis no conjunto da economia, quer a resiliência do emprego. Autores como Piketty e Stiglitz põem em causa o investimento no imobiliário e na construção como estratégia de crescimento da economia: a prosperidade gerada não é sustentável e a desigualdade entre ricos e pobres aumenta.

Com o apoio do poderoso lóbi do cluster Turismo/Imobiliário/Construção, continuam, no entanto, a surgir em Portugal iniciativas visando o reforço da aposta nesse modelo de crescimento, como é o caso da realização, ano após ano, de “cimeiras do imobiliário” destinadas a potenciais investidores estrangeiros. Estas iniciativas convocam para o Estoril a chamada global investment community, que tanto pode incluir fundos de investimento e gestores de fortunas, como simples especuladores e entidades ilícitas à espreita de oportunidades de branqueamento de capitais.

O afluxo de mais capital ao imobiliário português, atraído pelos ativos em venda apressada ou pelas facilidades concedidas pelo Estado ao negócio imobiliário, vai agravar os impactos negativos sobre o bem-estar de milhares de cidadãos nacionais e sobre o património cultural e natural do país. O crescimento económico que proporciona pouco mais é do que um fogacho.

O autor escreve segundo o novo acordo ortográfico