Novo alerta de bolha especulativa imobiliária em Portugal

Banco de Portugal já tinha alertado para as subidas de preços e FMI tinha mostrado preocupações com o que estava a acontecer em algumas áreas do país. Agora os cálculos do instituto alemão DIW apontam para a existência de uma bolha especulativa em Portugal.

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Paulo Pimenta

Depois dos avisos do Banco de Portugal e do FMI, é a vez do instituto alemão de investigação económica DIW alertar que, em Portugal, se está neste momento a criar uma bolha especulativa nos preços do imobiliário, acompanhando uma tendência que se verifica em vários outros países europeus e da América do Norte.

O estudo, divulgado na semana passada pelo DIW, procura avaliar se, passados quase 10 anos sobre a declaração de falência do Lehman Brothers (o momento crucial na crise provocada pelo rebentamento da bolha imobiliária nos Estados Unidos da América), já se está novamente a assistir a uma subida dos preços dos imóveis capazes de vir a provocar desequilíbrios preocupantes nos mercados.

A análise é feita com base nos dados da OCDE para uma série de países industrializados e usa, como indicador base para avaliar se existe ou não uma bolha especulativa, a relação entre o valor das rendas e o preço dos imóveis. Se o preço a que são feitas as transacções começar, de forma muito acentuada, a subir mais rápido do que o valor das rendas, abandonando o nível de equilíbrio, considera-se que se pode estar a entrar numa situação insustentável. Para além disso, os economistas do DIW levam em conta ainda outros indicadores, como o nível das taxas de juro, o crescimento da economia ou o crescimento da população, para os quais existem correlações históricas significativas com a ocorrência de bolhas especulativas imobiliárias.

Em relação a Portugal, um dos 20 países analisados por este estudo, os autores identificam a formação de uma bolha especulativa, um fenómeno que se começou a sentir em 2016 e permaneceu em 2017. O que isto significa é que, de acordo com a análise do DIW, se tem vindo a assistir a uma subida de preços dos activos imobiliários que não é justificada por um aumento do rendimento que é possível actualmente retirar deles através das rendas. Quem está disposto a pagar estes preços mais altos está, por isso, a especular relativamente a subidas futuras das rendas ou dos próprios preços dos imóveis.

Portugal não está sozinho. Numa parte significativa dos países analisados detectam-se também bolhas no mercado imobiliário, o que leva os autores a afirmar que “dez anos depois da crise financeira, a dinâmica dos preços em diversos países é provocada por um comportamento de investimento especulativo”. Estados Unidos, também desde 2016; Alemanha e Reino Unido, desde 2015; e Suécia, há já duas décadas, estão entre os outros países assinalados.

Em relação a Portugal, o estudo assinala que está entre os países em que as bolhas imobiliárias têm sido, nas últimas décadas, “acontecimentos relativamente raros”. Usando a mesma análise para o passado, desde 1992 (ano a partir do qual há dados disponíveis para Portugal), o país viveu apenas outro período de formação de uma bolha especulativa, entre 1998 e 2001.

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Esses foram anos de forte crescimento da economia portuguesa e de aumento acelerado do crédito concedido para a compra de casa, fenómenos relacionados com a descida das taxas de juro trazida pela adesão do país ao euro. A partir de 2002, o país entrou numa fase prolongada de crescimento lento, crises orçamentais e, mais tarde, crises graves no sector financeiro.

Desde a crise financeira internacional, e principalmente com a crise que levou à chegada da troika, registou-se em Portugal uma forte quebra na concessão do crédito, um indicador que apenas nos últimos anos voltou a recuperar, embora de forma ainda moderada.

Por isso, entre a bolha especulativa do final do século passado e início deste século e a bolha que actualmente é detectada, existem muitas diferenças na forma como foram criadas. Enquanto no passado, o aumento de preços resultou essencialmente de um aumento da procura relacionado com o acesso ao crédito para compra de habitação, agora esse factor apenas explica uma parte daquilo que está a acontecer.

Depois de o mercado imobiliário ter batido no fundo em 2013, é consensual que a actual subida de preços, com uma forte aceleração nos últimos dois anos, está em larga medida relacionada com um aumento da procura por parte de investidores (nacionais e internacionais) que procuram aproveitar o aumento exponencial do número de turistas a utilizarem o alojamento local. Para além disso, políticas públicas como a entrega de vistos gold a estrangeiros que invistam em imobiliário ou a criação de um regime fiscal extremamente favorável para residentes não-habituais contribuíram também para aumentar a procura de imóveis.

É por causa destes factores que as subidas de preços, embora sentidas de uma forma geral em todo o país, são mais fortes nos grandes centros urbanos (Lisboa e Porto em particular) e, mesmo dentro de cada cidade, em determinadas áreas mais atraentes para os investidores estrangeiros e mais adaptadas ao negócio do alojamento local.

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De acordo com os dados publicados no final do mês de Julho pelo Instituto Nacional de Estatística, Porto e Lisboa foram as cidades onde se registaram, no primeiro trimestre deste ano, maiores subidas em termos homólogos nos preços por metro quadrado das habitações: 22,4% e 20,4%, respectivamente. E em algumas freguesias, as subidas de preços face ao ano passado ascendem aos 40%.

É notória uma aceleração da subida de preços. No primeiro trimestre de 2017, a variação homóloga era de apenas 3,3% no Porto e de 14,3% em Lisboa.

Para além destes focos de subidas de preços, é possível verificar que a tendência se sente um pouco por todo o país, mas de forma bem mais moderada. Segundo o INE, a subida de preços do metro quadrado em Portugal foi em média de 7,8% no primeiro trimestre de 2018, sendo que este valor estava nos 6,1% no primeiro trimestre de 2017.

No estudo realizado pelo DIW, a análise é feita a todo o país, não apenas às grandes cidades.

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Perante estes números, não surpreende que se tenham começado a ouvir diversos avisos em relação a eventuais desequilíbrios que se possam estar a criar no mercado imobiliário português.

Se em Dezembro de 2017 o Banco de Portugal dizia não ver sinais de grande preocupação em relação ao que estava a acontecer, ao mesmo tempo decidiu recomendar aos bancos maiores exigências na avaliação do devedor quando aceita emprestar dinheiro, nomeadamente limites na taxa de esforço e nas maturidades, E, no boletim económico publicado em Junho deste ano, já alertou que "na segunda metade de 2017 começaram a existir sinais de alguma sobrevalorização dos preços do mercado imobiliário residencial em Portugal", dizendo que esse fenómeno reflectia "o forte aumento do turismo e da procura por parte de não residentes".

Por seu lado, o Fundo Monetário Internacional (FMI) defendia em Maio, numa análise à situação dos bancos portugueses, que “os preços crescentes na habitação devem continuar a ser monitorizados, dada a importância das hipotecas nos balanços dos bancos”. E, em Julho, alertava que, “em algumas áreas em Portugal”, “desencontros entre a oferta e a procura estão a conduzir a uma forte apreciação dos activos imobiliários residenciais e comerciais”.