Escritura da casa da Braancamp foi feita por 235 mil euros

Escrituras no prédio onde Sócrates mora com valores divergentes

O negócio foi fechado em 1996
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O negócio foi fechado em 1996 Hélder Olino

O apartamento de José Sócrates em Lisboa, segundo consta da escritura notarial, foi adquirido pelo preço de 47 mil contos (235 mil euros). Dois anos antes desta venda, um apartamento idêntico no mesmo prédio (o 3º E) foi comprado por um emigrante português que estava isento do imposto de sisa por 70.200 contos (351 mil euros), ou seja, mais 50 por cento do que o valor declarado por Sócrates.

Estes valores referem-se aos apartamentos sem arrecadação, tendo o de Sócrates, o 3º A, uma área bruta de 183 metros quadrados e o 3º E de 175 metros quadrados. O actual primeiro-ministro pagou mais mil e quinhentos contos por uma arrecadação.

O valor pago pelo imigrante está muito mais próximo da tabela de preços que a mediadora imobiliária, no início dos anos noventa, entregava aos potenciais compradores. Neste documento, de que o PÚBLICO tem cópia, o preço que a Richard Ellis pedia pelo apartamento comprado pelo então ministro-adjunto do primeiro-ministro era de 78 mil contos (390 mil euros), igual ao do imóvel adquirido pelo emigrante português. Já depois de o PÚBLICO ter contactado o gabinete do primeiro-ministro, a Richard Ellis fez chegar ao público uma outra tabela, com a indicação de que estaria em vigor a partir de Março de 1994, e que fixava o valor de venda do apartamento onde vive o chefe do Governo em 60.650 mil contos (302.520 euros).

Respondendo ao PÚBLICO, José Sócrates garante que pagou o "valor que corresponde à tabela de preços praticada na altura pela agência imobiliária", tendo liquidado o imposto de sisa correspondente, pelo que "qualquer insinuação no sentido do incumprimento das minhas obrigações fiscais só pode ser por mim considerada como caluniosa e difamatória".

Tomando como correctos os valores que constam das escrituras, Sócrates teve um desconto de 31 mil contos (155 mil euros), cerca de 40 por cento abaixo do preço inscrito na primeira tabela, enquanto o desconto do emigrante foi de 7.800 contos, cerca de 10 por cento sobre o preço pedido pela imobiliária. Face à segunda tabela a que o PÚBLICO teve acesso, então o abatimento de que Sócrates teria beneficiado foi superior a 22 por cento.

Pela compra do apartamento, que teve a escritura realizada em 1998, José Sócrates liquidou 4.700 contos de imposto de sisa (10 por cento do montante declarado na aquisição do apartamento). O emigrante, se não estivesse isento desse imposto, teria sido obrigado a pagar 7.020 contos, face à quantia que consta na escritura.

A discrepância de valores registada nas escrituras dos apartamentos do prédio da Rua Braancamp, próximo do Marquês de Pombal, em relação a qualquer das duas tabelas de preços de negociação não acontece apenas entre estas duas fracções. De acordo com os documentos consultados pelo PÚBLICO nas conservatórias do registo predial e em notários, a generalidade das transacções que contaram do lado vendedor com a empresa offshore Henron International N.V., com sede nas Antilhas Holandesas, foi feita por quantias muito abaixo das que constavam das tabelas utilizadas pela mediadora imobiliária Richard Ellis, mas também do valor declarado pelo emigrante que beneficiou de isenção de sisa (imposto substituído em 2003 pelo Imposto Municipal de Transacções).

Este empresário, que vive desde os 11 anos em Paris, adquiriu a sua habitação num ano de recessão, o que "conteve" os preços comerciais. A partir de 1995 iniciou-se a recuperação do mercado imobiliário, que em Portugal sofreu um impulso positivo em consequência da preparação da entrada para o Euro e da baixa das taxas de juro.

Além da excepção verificada na compra do emigrante, há um outro negócio realizado por valores idênticos: foi realizado em 2001, quando uma empresa também isenta de sisa comprou um apartamento semelhante e declarou, para efeitos fiscais, que a aquisição foi feita por 375 mil euros. Este imóvel tinha sido adquirido à Heron dois anos e meio antes por um particular que fizera a escritura por 220 mil euros.

Avaliação do fisco contraria diferenças nos preços

Como se explicam estas diferenças nos preços declarados nas transacções?

A consulta dos valores patrimoniais atribuídos pelas Finanças para efeitos tributários (sobretudo para a incidência do Imposto Municipal sobre Imóveis) não permite encontrar uma relação entre o valor a que os apartamentos foram registados e a avaliação fiscal.

Na revisão dos valores patrimoniais efectuada em 2006 pelos serviços fiscais, o apartamento de Sócrates aparece como um dos mais valiosos do prédio: 303.354 euros, mais do que os 235 mil por que foi registado. Já o apartamento do emigrante, comprado por 351 mil euros, e o que foi adquirido pela empresa isenta de sisa por 375 mil euros, viu ser-lhe fixado um valor patrimonial inferior ao do apartamento do actual primeiro-ministro: 294.423 euros.

Este é também o valor de avaliação que as Finanças atribuíram ao apartamento que a mãe de José Sócrates comprou no mesmo prédio em Maio de 1998 por um valor declarado de 250 mil euros. A compra foi feita a uma sociedade offshore, a Stolberg, que o tinha adquirido três anos antes à Heron por um valor declarado de 280 mil euros. Ou seja, de acordo com as escrituras, a Stolberg, que está a ser investigada no âmbito do caso Freeport, perdeu 30 mil euros com a transacção desse imóvel numa altura em que os preços do imobiliário subiam sustentadamente em Portugal.

O outro apartamento que tem um valor tributável igual ao de Sócrates é o 4º A. Este foi comprado por João Vale e Azevedo 33 dias antes do então ministro de António Guterres ter negociado o seu imóvel e por menos dois mil contos: 45 mil contos (225 mil euros). O preço de venda anunciado no primeiro prospecto da Richard Ellis para o apartamento de Vale e Azevedo era de 79.500 contos. Na segunda tabela surge com o valor de 61.625 contos. Na altura o ex-dirigente do Benfica realizou a transacção através de uma sociedade, a Imaved - Investimentos Imobiliários, proprietária, entre outros activos, da quinta de Almoçageme, a residência da família Vale e Azevedo. Quatro anos depois, Vale e Azevedo venderia essa fracção por 366 mil euros, ou seja, com uma mais-valia de 141 mil euros.

As transacções envolvendo a Imaved e este apartamento foram alvo de uma denúncia anónima entregue no 2º Bairro Fiscal, por suspeita de fuga ao fisco, mas o processo acabaria por ser arquivado.

O que dizem os intervenientes

"O valor escriturado na minha compra coincide com o valor pago à Heron e foi um pouco mais de 70 mil contos, pois beneficiei de um abatimento sobre o preço de venda", declarou o emigrante que comprou o apartamento 3º E. Contactado pelo PÚBLICO por telefone para comentar a discrepância de preços, explicou que o negócio foi acordado com a mediadora imobiliária Richard Ellis, nunca tendo tido contactos com a Heron. E esclareceu que não realizaria a escritura por um valor inferior ao montante do negócio: "Não a aceitava, pois eram remessas de dinheiro proveniente do estrangeiro, eu não pagava sisa nem contribuições e tinha que provar onde aplicava o dinheiro que mandava para Portugal."

O contrato celebrado em Dezembro de 1993 entre a offshore e o emigrante, refere que o comprador está isento de Imposto Municipal de Sisa, nos termos do Decreto-Lei 140-A/86 de 14 de Junho, pois à data do negócio tinha transferido para uma conta Poupança Emigrante um total de 53 mil contos. Nessa época os capitais não circulavam livremente na Europa, como hoje sucede, pelo que a movimentação de divisas entre países europeus carecia de justificação detalhada.

O empresário vizinho do PM, que se desloca a Portugal com alguma frequência, recusou tecer outros comentários, designadamente sobre a situação dos restantes proprietários de habitações no Edifício Castilho Heron e alegou que vive em França desde os onze anos, razão pela qual não sabe o que se passa em Portugal.

Já Pedro Seabra, que está à frente da imobiliária Richard Ellis, afirmou ao PÚBLICO, que "a nossa actuação resultou de um pedido da Heron para actuarmos enquanto agentes e negociadores do preço final". Observou ainda que foi a Heron que celebrou directamente os contratos de compra e venda dos andares do Edifício Heron Castilho e que esta, "por ser inglesa e ter contabilidade organizada, tinha interesse em declarar tudo como deve ser".

Seabra garantiu que não conhece "nenhuma transacção em que o preço pago fosse superior ao escriturado", apesar de, inquirido pelo PÚBLICO, ter dito não poder "garantir que, sem o meu conhecimento, tenham existido transacções com outros preços acordados". Aliás, adianta, os valores que estavam no prospecto de venda estavam um pouco inflacionados pelo que houve dificuldade em colocar todo o prédio, cuja componente de escritórios é superior à da habitação, admitindo que possa ter existido "alguma revisão do preço" (ver texto nesta página). Contudo quando lhe perguntámos se, para o mesmo piso, um andar semelhante e com preço inicial de comercialização igual, podia ter uma diferença de 50 por cento na escritura, respondeu: "Isso já me parece muito".

Esta resposta foi dada antes do gabinete do primeiro-ministro ter recebido, na terça-feira à tarde, as perguntas enviadas pelo PÚBLICO. Na quarta-feira, após novo contacto do PÚBLICO, a mediadora imobiliária fez pela primeira vez referência a uma segunda tabela de preços dos apartamentos e que teria começado a ser aplicada em Março de 1994. Mas mesmo tendo por base os novos preços, o valor descrito no contrato do primeiro-ministro fica mais de vinte por cento face à tabela revista. Confrontado pelo PÚBLICO sobre se existiria uma terceira tabela, Pedro Seabra informou que não, mas lembrou que a partir de 1995 a venda das habitações do Edificio Heron Castilho foi entregue a outros dois promotores, a SITSA, que vendeu as casas a Vale e Azevedo e ao primeiro-ministro, e a Luxor.

Quando o PÚBLICO contactou Isabel Tello, da SITSA, para obter uma declaração, também esta já tinha sido abordada pelo Gabinete de Sócrates, tendo declarado que o negócio realizado entre a Heron e o actual chefe de Governo fora "irrepreensível". Disse que existia uma terceira tabela de preços, a que foi aplicada quando a promotora começou a trabalhar na comercialização dos apartamentos do Heron Castilho.

Acrescentou porém que essa tabela se encontrava num arquivo da empresa no Algarve e que nos próximos dias a iria reaver. Até ao fecho desta edição não nos fez chegar qualquer novo documento. Garantiu que "não existe nenhum valor escriturado, dos apartamentos vendidos por nós que não seja real".

Empresa não comenta

Contactado pelo PÚBLICO, o advogado que representou a Heron nos contratos de compra e venda dos apartamentos do Edifício Castilho Heron, Frederico Pereira Coutinho, do gabinete Cuatrecasas, Gonçalves Pereira e Associados, remeteu uma explicação para a sede do grupo em Londres, pois o seu gabinete já não tem a Heron como cliente.

O PÚBLICO fez várias diligências, durante mais de uma semana, junto da Heron International, enviando múltiplos e-mails para Londres, já que a Heron International N.V. já não opera em Portugal, enviando perguntas por correio electrónico no sentido de obter um esclarecimento sobre as discrepâncias entre os valores escriturados nos contratos de venda de apartamentos idênticos. Até ontem não tinha surgido nenhuma resposta.

A existência de uma "offshore" para negociar a venda de imóveis é legal mas permite pagar menos impostos sobre os resultados das vendas.