A Proposta de Orçamento de Estado para 2016, que tem subjacente um conjunto de desafios económicos, orçamentais e de sustentabilidade das finanças públicas do país, traz novidades ao nível da tributação do património imobiliário, em particular, no âmbito do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

A partir do ano fiscal de 2012 verificou-se um agravamento significativo da tributação em sede de IMI, motivado fortemente pela revisão dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos abrangidos pela avaliação geral do património (cerca de 5 milhões de prédios).

Note-se que em 2013 a receita de IMI foi de 1,3 mil milhões de euros (mais 8,6% do que no ano precedente), tendo esta trajectória crescente continuado nas liquidações subsequentes, atingindo-se na liquidação de 2015 (correspondente ao IMI de 2014) o valor recorde de 1.567 milhões de euros.

Segundo a Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO), no seu parecer preliminar à proposta de orçamento, perspectiva-se uma redução da carga fiscal nos impostos directos, cujo peso no PIB se reduz em 0,7 pontos percentuais. Não obstante, consideramos que, relativamente à tributação do património imobiliário, as empresas irão ser fortemente afectadas com as medidas a adoptar, com reflexos no IMI.

Para as famílias as alterações são mais favoráveis, sendo a tributação atenuada com a introdução de um regime de salvaguarda para os imóveis que constituam habitação própria e permanente (em relação às novas avaliações do valor patrimonial tributário que se verifiquem em 2016 e nos anos seguintes).

Determina-se ainda, relativamente às famílias, que caso os municípios concedam o benefício fiscal de redução da taxa do IMI em função do número de membros do agregado familiar, a aplicação deste benefício pela Administração Tributária passará a ser automática tendo por base as informações de que já dispõem.

Ao passo que, para as empresas existem aspectos que conduzirão a um agravamento do IMI, assentes, basicamente, na eliminação de benefícios fiscais e em alterações ao nível do valor patrimonial tributário. 

Em primeiro lugar, refira-se que a proposta põe termo à isenção de IMI para os imóveis integrados em fundos de Investimento Imobiliário, abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos de pensões ou em fundos de poupança-reforma. Actualmente estes detêm uma isenção parcial de 50% do imposto, contudo com a cessação deste benefício prevê-se um encaixe pelo Estado de 50 milhões de euros.

Acresce que, os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos comerciais, industriais ou para serviços que foram actualizados entre 2012 a 2015 irão ser actualizados extraordinariamente em 2016, com base no factor 1,0225.

A este propósito refira-se que o valor patrimonial tributário é actualizado periodicamente com base em factores correspondentes aos coeficientes de desvalorização da moeda, sendo que em 2016 irá aplicar-se o regime excepcional supra indicado.

Se articularmos as propostas do Orçamento de Estado para 2016, com as duas portarias publicadas no final de 2015, que têm impacto no ano fiscal de 2016, as consequências em alguns casos poderão não ser muito animadoras: Ora vejamos.

No que diz respeito à portaria que define o novo zonamento para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, verifica-se que esta não só não estabeleceu, para os prédios “antigos”, uma actualização automática do valor patrimonial tributário (que nalguns casos poderia implicar uma redução), como provocou aumentos nos coeficientes, nomeadamente, em zonas consideradas “premium”.

Outra das decisões consistiu em manter o valor médio de construção por metro quadrado nos €482,40, ao qual para efeitos de IMI se deve adicionar 120,60 euros (que equivale a 25% para o valor do terreno), perfazendo, portanto, o total de 603 euros a título de valor base dos prédios edificados.

O valor médio de construção por metro quadrado para efeitos do IMI encontra-se estanque desde 2010, o que parece não estar em linha com as variações dos valores de mercado que têm afectado o sector da construção e do imobiliário. Uma vez que entre 2010 e 2016 o contexto económico e de mercado se alteraram, entendemos que o IMI deveria expressar mais adequadamente essas circunstâncias.  

Face ao exposto, parece-nos que o ano de 2016 ficará marcado, no que à tributação do património imobiliário diz respeito, por um aumento do valor final de IMI a suportar pelas empresas, não tendo sido criado nenhum mecanismo que atenue os seus efeitos.  

Por isso, recomenda-se que as empresas tomem especial atenção aos seus activos e que, tomem as acções necessárias que conduzam a uma tributação em conformidade com a realidade dos próprios imóveis e com as normas vigentes.

Sugere-se que antes de os sujeitos passivos promoverem uma actualização do valor patrimonial tributário dos seus imóveis verifiquem se a nova avaliação não irá acarretar aumentos inesperados (impulsionados, por exemplo, pelos novos coeficientes impostos pelo zonamento ou pela aplicação de coeficientes de qualidade e conforto que até à data não tinham sido considerados).

Assim como, a ponderarem um eventual novo pedido de avaliação do prédio junto da Administração Tributária quando exista uma incorrecção da matriz, nomeadamente, em caso de divergência de áreas apuradas pela Administração Tributária.

Em suma, e apesar de a proposta de Orçamento de Estado para 2016 promover um agravamento da tributação do património imobiliário para as empresas, não se pode afirmar que esta tendência seja algo de inesperado, tendo em conta a política fiscal que tem vindo a ser seguida para famílias e empresas nos últimos anos e face às recomendações da União Europeia nesta matéria. Perante este cenário, aos proprietários resta assumirem uma posição activa.

Legal and Fiscal Manager da Ayming