Preços “proibitivos” já estão a "travar" venda de casas

Empresas de mediação dizem que o tempo de venda de casas está a aumentar e pode mesmo duplicar em 2019. A culpa é dos preços, que estão acima do que as famílias com rendimentos médios podem pagar.

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Mercado imobiliário está a revelar sinais de abrandamento Pablo Blasberg/Ikon Images

Depois de uma descida acelerada nos últimos dois anos, “o tempo médio para vender um imóvel está a aumentar” e isso pode agravar-se se os proprietários continuarem a fixar preços acima do valor real de mercado, e acima do que a maior franja da população portuguesa, a classe média, pode pagar. O alerta é deixado pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), que apela aos proprietários para serem razoáveis na fixação do preço inicial dos imóveis, caso contrário terão, alguns meses depois, de os rever em baixa.

De acordo com dados recolhidos pelo Gabinete de Estudos da APEMIP, “em 2018, mais de metade das casas venderam-se em apenas três meses, mas a expectativa é de que se registe uma desaceleração em 2019, duplicando o tempo de venda”. A causa das maiores dificuldades de escoamento dos imóveis estão identificadas e são, segundo Luís Lima, presidente da estrutura associativa, “a falta de stock imobiliário e os preços que estão a ser praticados no mercado, que não ‘casam’ com a procura, que continua elevada”.

Em declarações ao PÚBLICO, o líder associativo diz não ter dúvidas que as dificuldades no escoamento dos imóveis em carteira, “que já se começam a sentir, vão adensar-se ao longo do ano. “A falta de oferta do mercado é um problema real, e, como já referi diversas vezes, tem motivado a subida de preços”, defende, acrescentando que, a juntar a esse facto, “a oferta disponível começa a ser completamente desadequada à procura existente”. Segundo Luís Lima, “os preços praticados são absolutamente proibitivos para a classe média/média baixa, e, mesmo para um segmento superior, os preços elevados começam a retrair os potenciais compradores, que sentem que o mercado está demasiado quente, adiando assim o negócio”.

Apesar de considerar “natural” que os proprietários tentem fixar um preço inicial (asking price) elevado, Luís Lima pede razoabilidade nessa fixação, sob pena de afastar potenciais interessados, o que acabará por levar por obrigar, alguns meses depois, a uma revisão em baixa do valor. “Na altura de fixar um preço é necessário considerar factores como a localização, características e qualidade do activo, que muitas vezes não estão a ser tidas em conta, o que leva a que os preços fiquem desfasados do real valor de mercado, fazendo com que os activos fiquem mais tempo em carteira. Por isso é necessário que haja uma consciencialização por parte dos agentes do mercado imobiliário, no sentido de promoverem um mercado realista para evitar revisões em baixa”, defende o responsável.

Luís Lima reforça que “se vive um período em que o problema não é a falta de clientes, mas sim a falta de produto, mas tal não é justificação para carregar nos preços e acentuar ainda mais os desequilíbrios que já se sentem entre a oferta e a procura”. Só com preços adequados, “os negócios se concretizarão com rapidez e transparência entre as partes”, conclui.

Vendas super-rápidas

Os dados do Gabinete de Estudos da APEMIP mostram que em 2014, ano em que o mercado imobiliário começou a crescer, depois das quedas verificadas após a crise internacional de 2008 e da chegada da troika a Portugal, 49,58% dos activos em carteira demoraram mais de 12 meses a serem vendidos. Entre 10 e 12 meses foram vendidas 17,22% das casas, e 13,05% entre sete e nove meses. Entre quatro e seis meses foi escoada 10,52% da carteira e apenas 9,63% até três meses.

Em 2017, passados apenas três ano, mas já com o mercado em forte aceleração, as percentagens face ao tempo de venda inverteram-se. Apenas 4,44% das casas demoraram mais de 12 meses a encontrar novo dono e mais de 80% conseguiram-no em menos de seis meses (37,78% entre um a três meses e 46,67% entre quatro a meses meses). Os restantes 11,11% foram transaccionados entre os sete e os nove meses.

Os prazos médios de venda voltaram a encurtar em 2018, ano recorde de vendas, que poderão rondar as 180 mil habitações (os dados finais do INE ainda não foram revelados), com 52,94% a mudar de mãos em menos de três meses. Entre quatro e seis meses foram alienadas 20,59% dos imóveis postos à venda, e 17,65% entre sete e nove meses. Apenas 5,88% demoram entre 10 e 12 meses e apenas 2,94% se venderam em mais de 12 meses.

Para 2019, segundo a mesma fonte, as empresas de mediação antecipam que 47,11% das vendas demorem entre quatro e seis meses, e apenas 30% em prazos mais curtos. Da análise entre preço e prazo de venda, o Gabinete de Estudos da APEMIP diz que, “quando o imóvel é comercializado ao preço de mercado, o negócio se concretiza, regra geral, em menos de seis meses. Já quando é sobrevalorizado, poderá permanecer mais de 12 meses em carteira, período durante o qual deverá sofrer sucessivas descidas de preço até ir ao encontro do seu real valor de mercado, acabando por ser transaccionado por um valor bem abaixo do inicial asking price”.