Arrendar ou comprar? O dilema está de volta

Em pouco mais de três anos, as rendas subiram 20% em Lisboa, mas os preços de venda também dispararam. Ainda assim, a pressão para a compra de casa renasceu e até pode compensar.

Arrendar ou comprar casa no centro de Lisboa e do Porto deixou de ser uma opção para famílias e jovens com rendimentos médios. A crescente aposta no arrendamento para turistas reduziu significativamente a oferta de casas para habitação permanente, e o resultado é visível no aumento exponencial das novas rendas e dos preços dos imóveis para venda.

A situação é mais grave nos centros das duas maiores cidades do país, mas não melhora significativamente em zonas mais afastadas, ou nas cidades satélites. Só mesmo nas periferias, sem boas acessibilidades, é que os custos da habitação são mais baixos.

Dois dos indicadores que mostram como se tem comportado quer o valor das rendas pedidas quer o preço de venda revelam subidas exponenciais. No segmento do arrendamento, o Índice de Rendas Residenciais – Confidencial Imobiliário mostra que, de 2013 a Junho de 2016, as rendas subiram em média 21% no concelho de Lisboa, ficando 14 pontos percentuais acima do valor médio nacional. Este indicador não desagrega, porém, o centro histórico, porque se o fizesse a subida seria seguramente bem mais elevada.

Já no segmento de venda, o Índice de preços da Confidencial Imobiliária para os centros históricos de Lisboa e do Porto revelam dados impressionantes: o valor médio subiu 47,28% em Lisboa, e 36,89% no Porto, no mesmo período.

O mercado da habitação em Portugal volta, assim, a revelar sinais de desequilíbrio: a opção pelo arrendamento é cara e a oferta escassa; e aumenta a pressão para a compra de casa, alternativa que também sai cara, mas onde há mais oferta.

A incentivar a compra volta a estar o sector financeiro, que depois de uma travagem entre 2008 a 2014, está novamente a conceder mais empréstimos. Este negócio traz-lhe dupla vantagem, a rentabilização do dinheiro e a venda de casas que têm em stock. Nesta ofensiva, os bancos contam com um aliado de peso, as imobiliárias, que recebem comissões bem mais interessantes que no arrendamento.

Mas a pressão também vem da aproximação dos valores mensais de renda e das prestações de um empréstimo no caso de aquisições a crédito. As taxas de juro, actualmente em valores negativos, explicam parte da aproximação, mas não toda. É que, com a Euribor, a referência mais utilizada em Portugal, negativa, a banca sobe os spreads (margem comercial), o que faz subir a taxa final.

A verdade é que se for feita uma simulação que compare a compra ou o arrendamento de uma mesma  casa, recorrendo aos  valores recentes do SIR-Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário, podemos encontrar custos mensais muito aproximados.

Importa salvaguardar que a aquisição implica despesas  iniciais consideráveis, que podem ou não ser incluídos no crédito, bem como encargos com condomínios e impostos a suportar pelos proprietários que não estão incluídos nas simulações. E ainda que os bancos só emprestam 100% do valor de aquisição/avaliação nos imóveis que têm em carteira, exigindo para os restantes uma entrada que pode rondar os 20%.

Mas as contas mostram que, para os casos em que há um bom “pé-de-meia”, a compra, vista apenas na perspectiva do custo mensal e acumulação de riqueza, compensa.

Vamos a cálculos: o preço médio por metro quadrado (m2) na freguesia da Misericórdia, a mais cara de Lisboa, era de 11,50 euros no segundo trimestre do corrente ano, o que atira o valor mensal da renda de uma casa com 100 m2 para 1150 euros/mês.

Na mesma freguesia, mas no caso de compra, o preço médio de venda por m2 era, na mesma altura, 3286 euros. Ou seja, uma casa com os mesmos 100 m2 custava 328.600 euros.

Se o comprador recorresse a um empréstimo sobre o valor total, a 30 anos, associado à Euribor a seis meses (que para este caso conta como zero), e com um spread (margem do banco) de 2%, a prestação mensal a pagar é um pouco mais elevada, ascendendo a 1214,57 euros, a que acresce o condomínio, o seguro, e outros encargos.

Mas se o comprador desse de entrada 20%, então a prestação mensal desceria para 971,6 euros, menos cerca de 190 euros face ao valor da renda.

No caso do Porto, as simulações feitas para a União de freguesias de Cedofeita (inclui centro histórico) e Lordelo do Ouro - Massarelos, os valores mostram que a prestação do empréstimo, mesmo sobre o valor total de aquisição, é mais baixa.

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Compra tem mais riscos

O valor a pagar mensalmente é importante, mas há muitos outros factores a considerar na decisão de compra ou arrendamento, vários deles imprevisíveis.  

Desde logo, a compra de casa permite acumular riqueza, porque o empréstimo vai diminuindo. No arrendamento a riqueza é acumulada pelo senhorio.

Mas se o proprietário quiser ou precisar de ir trabalhar para outro lado não pode levar “a casa às costas”. Ou se família aumentou, também pode não conseguir esticá-la. Tem de a vender ou arrendá-la. No arrendamento, a solução é mais fácil, apenas é preciso respeitar os prazos de cessação previstos nos contratos ou na lei.

O proprietário fica a mercê da política fiscal que, como o prova as alterações ao imposto municipal sobre imóveis (IMI) incluídas na proposta de Estado de 2017, pode sofrer alterações frequentes. Nesta matéria, o inquilino não é directamente afectado, mas uma parte do aumento do custo fiscal pode chegar através da actualização da renda, se o contrato o permitir, ou no valor a pagar em contratos futuros.

A compra com recurso a crédito tem ainda outra imprevisibilidade, a da evolução das taxas de juro, actualmente muito baixas, mas que poderão subir nos próximos anos. A acrescer a esta incerteza há ainda o peso das comissões cobradas pelos bancos, que não têm parado de aumentar.

As obras de manutenção dos imóveis comuns podem representar custos apreciáveis. No arrendamento essa factura é paga pelo senhorio. Mas o proprietário pode fazer obras em casa,  enquanto o inquilino terá de pedir ao senhorio para as fazer, e pode receber uma recusa ou um aumento de renda.

O proprietário tem ainda as reuniões e o custo do condomínio. O arrendatário só se quiser. Há ainda o risco de maus vizinhos, ou de o prédio ter passado a registar um entra e sai contante de novos inquilinos, a horas impróprias, a arrastar bagagens. Aqui, a situação é constrangedora para proprietários e inquilinos, mas estes últimos podem mais facilmente fazer as malas e partir.