O crédito à habitação é, na maioria dos casos, um compromisso a longo prazo, o que obriga, ao longo da sua vigência, a alterações, nem sempre fáceis de aceitar por parte das instituições financeiras e quase sempre realizadas com custos elevados para o clientes.

A recente subida de taxas de juro está a levar muitas famílias a reestruturar os seus empréstimos, uma necessidade que esbarra com as comissões e outras exigências feitas pelas instituições financeiras. As facilidades e ofertas da fase de contratação dos empréstimos à habitação nem sempre têm seguimento nos anos seguintes.

As comissões — para alteração do spread (margem cobrada pelo banco), mudança de regime de taxa de juro, alargamento de prazo, escolha de novo dia de pagamento da prestação, alteração de garantia/titularidade, entre muitas outras — não são definidos no início do contrato. São fixados unilateralmente pelos bancos e podem ser alterados a qualquer momento (ver caixa sobre caso Santander).

A informação reunida na tabela publicada nesta página revela que uma simples alteração do dia de pagamento das prestações só não é cobrada no Deutsche Bank, no Barclays e no BBVA e pode não ser paga na Caixa Geral de Depósitos (CGD) se o cliente cumprir determinadas condições. É claro que, nesta e em todas as outras comissões, qualquer dos bancos pode isentar os clientes do seu pagamento, mas isso só é feito quando o banco quer ou o cliente está em condições de o exigir.

Ao contrário de outras situações, a alteração da data de cobrança da prestação é inócua para os bancos, não implica qualquer quebra de receitas, pelo que não há justificação para os valores elevados que alguns bancos cobram.

A alteração do spread, ou melhor a redução da margem de lucro do banco, deverá ser uma das solicitações mais frequentes apresentadas pelos clientes, porque visa reduzir a prestação mensal do empréstimo. Só que esta é precisamente a alteração que mexe com as receitas das instituições de crédito e, portanto, há uma série de barreiras que o cliente vai ter de vencer. A primeira batalha é convencer o banco de que é um bom cliente e merece uma taxa mais baixa. Se tem um bom rendimento, pode sempre ameaçar que vai procurar outro banco e deve mesmo fazê-lo, para ter informação das condições que lhe oferecem.

O pior mesmo é se o cliente não está numa situação financeira muito boa, se pretende a redução do spread porque o orçamento já está muito esticado. Aí o banco vai tentar manter a margem ou, acontece com muita frequência, fazer depender a redução da subscrição de mais um ou dois produtos, normalmente seguros de vida. É difícil avaliar o custo/benefício destas situações, porque há uma redução do spread para o resto da vida do contrato, mas são assumidos compromissos, como os seguros, também para o resto da vida. Há curiosamente alguma pressão dos bancos para colocarem seguros de vida em detrimento de planos poupança reforma.

Sempre que há imposição de outras produtos e o pagamento de comissões, o benefício da redução de spread pode demorar um ou mais anos a ser sentido. A avaliação destas alterações terá sempre de ser feita a longo prazo.

Vencida a barreira dos produtos complementares, a maioria dos clientes vai deparar-se com a comissão propriamente dita pela alteração a fazer ao contrato inicial. Esta adenda, por documento particular pode custar-lhe até 200 euros (BPI) ou ainda mais no BBVA, que tem um regime diferente.

Há um conjunto de outras alterações que também são taxadas pelos bancos, como o alargamento do prazo (que ao contrário da redução do spread tem vantagens para o banco, porque o cliente paga mais juros), o diferimento de capital (deixar parte do capital para pagar no final do empréstimo), a exoneração de dívida e fiança, as mudanças de garantia e titularidade, entre outras. Para reduzir a prestação mensal, resolver situações de divórcio e em muitos outros casos, torna-se necessário fazer várias alterações em simultâneo, o que pode ter custos muito elevados. Apesar de se tratarem de alterações feitas no mesmo momento, ou melhor, no mesmo documento, apenas alguns bancos cobram uma só comissão, normalmente a mais alta, se existir discriminação de valores. Política diferente seguem o BCP, o BPI e o Montepio, que cobram as diversas comissões em causa.

O grupo Santander Totta acaba de reduzir a comissão cobrada pela alteração do spread de 235,58 euros para 160 euros. Esta decisão foi tomada já depois do início do trabalho do PÚBLICO e obrigou a uma alteração da primeira informação prestada pelo banco. A redução acontece três meses depois do banco ter aumentado a referida comissão de 154,50 euros para 235,58 euros.

Em simultâneo com a redução da comissão para alteração da margem cobrada pelo banco, o grupo Santander Totta decidiu uniformizar o custo das várias alterações ao contrato, até agora com valores diferenciados, mantendo a prática de apenas cobrar uma comissão quando são feitas várias alterações em simultâneo.

A Caixa Geral de Depósitos (CGD) isenta de custos de alteração ao contrato de habitação os clientes com elevado envolvimento com o banco. De acordo com fonte oficial da instituição, estão isentos os clientes que possuam ou venham a contrair outro empréstimo na CGD, ou que tenham seguros de vida e multiriscos feitos em seguradoras do grupo, conta ordenado e ainda um outro produto, como por exemplo cartão de crédito.

Esta isenção da CGD, cujas condições estão definidas, é apresentada como um prémio para quem já tem uma relação intensa com a instituição, mas pode funcionar como um incentivo para reforçar essa ligação. O crédito à habitação é, assim mesmo, um ponto de partida para conseguir tudo o resto: domiciliação de ordenado, cartão de débito e créditos, seguros, produtos financeiros e muito mais.

Os clientes podem sempre negociar ou anular as comissões bancárias de todos os bancos, bastando para isso que tenham conhecimento dessa possibilidade e que sejam clientes apetecíveis para outras instituições.

O regime de comissões do BBVA é diferente dos restantes bancos analisados neste trabalho, uma vez que a comissão máxima a pagar por algumas alterações será a que resultar de uma percentagem de dois por cento sobre o valor em dívida, no mínimo de 250 euros. O banco tem definido um conjunto de isenções de comissões — como por exemplo a alteração do dia de pagamento da prestação —, mas sempre a cobrança ocorra, o seu valor é o mais alto dos bancos analisados.

Em resposta ao PÚBLICO, o banco esclarece que a comissão paga em várias situações, entre as quais a alterações de spread e o prazo do empréstimo, "são negociáveis consoante a vinculação do cliente e o seu histórico no banco", havendo isenção "caso o cliente mantenha as condições de vinculação inicialmente contratadas". Acrescenta que "nas situações de ausência de outros produtos de vinculação para além do crédito à habitação, o BBVA poderá cobrar pela alteração de condições contratuais um comissão máxima de dois por cento sobre o valor em dívida, com o mínimo de 250 euros". A simples alteração da data de pagamento da prestação não tem qualquer custo.