Alteração do dia de pagamento da prestação pode custar 160 euros

Bancos penalizam alterações aos contratos à habitação

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Há uma série de barreiras no pedido de redução de spread Nuno Ferreira Santos/PÚBLICO (arquivo)
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O crédito à habitação é, na maioria dos casos, um compromisso a longo prazo, o que obriga, ao longo da sua vigência, a alterações, nem sempre fáceis de aceitar por parte das instituições financeiras e quase sempre realizadas com custos elevados para o clientes.

A recente subida de taxas de juro está a levar muitas famílias a reestruturar os seus empréstimos, uma necessidade que esbarra com as comissões e outras exigências feitas pelas instituições financeiras. As facilidades e ofertas da fase de contratação dos empréstimos à habitação nem sempre têm seguimento nos anos seguintes.

As comissões — para alteração do spread (margem cobrada pelo banco), mudança de regime de taxa de juro, alargamento de prazo, escolha de novo dia de pagamento da prestação, alteração de garantia/titularidade, entre muitas outras — não são definidos no início do contrato. São fixados unilateralmente pelos bancos e podem ser alterados a qualquer momento (ver caixa sobre caso Santander).

A informação reunida na tabela publicada nesta página revela que uma simples alteração do dia de pagamento das prestações só não é cobrada no Deutsche Bank, no Barclays e no BBVA e pode não ser paga na Caixa Geral de Depósitos (CGD) se o cliente cumprir determinadas condições. É claro que, nesta e em todas as outras comissões, qualquer dos bancos pode isentar os clientes do seu pagamento, mas isso só é feito quando o banco quer ou o cliente está em condições de o exigir.

Ao contrário de outras situações, a alteração da data de cobrança da prestação é inócua para os bancos, não implica qualquer quebra de receitas, pelo que não há justificação para os valores elevados que alguns bancos cobram.

Duplo entrave à redução do spread

A alteração do spread, ou melhor a redução da margem de lucro do banco, deverá ser uma das solicitações mais frequentes apresentadas pelos clientes, porque visa reduzir a prestação mensal do empréstimo. Só que esta é precisamente a alteração que mexe com as receitas das instituições de crédito e, portanto, há uma série de barreiras que o cliente vai ter de vencer. A primeira batalha é convencer o banco de que é um bom cliente e merece uma taxa mais baixa. Se tem um bom rendimento, pode sempre ameaçar que vai procurar outro banco e deve mesmo fazê-lo, para ter informação das condições que lhe oferecem.

O pior mesmo é se o cliente não está numa situação financeira muito boa, se pretende a redução do spread porque o orçamento já está muito esticado. Aí o banco vai tentar manter a margem ou, acontece com muita frequência, fazer depender a redução da subscrição de mais um ou dois produtos, normalmente seguros de vida. É difícil avaliar o custo/benefício destas situações, porque há uma redução do spread para o resto da vida do contrato, mas são assumidos compromissos, como os seguros, também para o resto da vida. Há curiosamente alguma pressão dos bancos para colocarem seguros de vida em detrimento de planos poupança reforma.

Sempre que há imposição de outras produtos e o pagamento de comissões, o benefício da redução de spread pode demorar um ou mais anos a ser sentido. A avaliação destas alterações terá sempre de ser feita a longo prazo.

Vencida a barreira dos produtos complementares, a maioria dos clientes vai deparar-se com a comissão propriamente dita pela alteração a fazer ao contrato inicial. Esta adenda, por documento particular pode custar-lhe até 200 euros (BPI) ou ainda mais no BBVA, que tem um regime diferente.

Várias alterações pelo preço de uma

Há um conjunto de outras alterações que também são taxadas pelos bancos, como o alargamento do prazo (que ao contrário da redução do spread tem vantagens para o banco, porque o cliente paga mais juros), o diferimento de capital (deixar parte do capital para pagar no final do empréstimo), a exoneração de dívida e fiança, as mudanças de garantia e titularidade, entre outras. Para reduzir a prestação mensal, resolver situações de divórcio e em muitos outros casos, torna-se necessário fazer várias alterações em simultâneo, o que pode ter custos muito elevados. Apesar de se tratarem de alterações feitas no mesmo momento, ou melhor, no mesmo documento, apenas alguns bancos cobram uma só comissão, normalmente a mais alta, se existir discriminação de valores. Política diferente seguem o BCP, o BPI e o Montepio, que cobram as diversas comissões em causa.

Santander reconsidera e reduz comissão de 235 para 160 euros

O grupo Santander Totta acaba de reduzir a comissão cobrada pela alteração do spread de 235,58 euros para 160 euros. Esta decisão foi tomada já depois do início do trabalho do PÚBLICO e obrigou a uma alteração da primeira informação prestada pelo banco. A redução acontece três meses depois do banco ter aumentado a referida comissão de 154,50 euros para 235,58 euros.

Em simultâneo com a redução da comissão para alteração da margem cobrada pelo banco, o grupo Santander Totta decidiu uniformizar o custo das várias alterações ao contrato, até agora com valores diferenciados, mantendo a prática de apenas cobrar uma comissão quando são feitas várias alterações em simultâneo.

CGD isenta alguns clientes

A Caixa Geral de Depósitos (CGD) isenta de custos de alteração ao contrato de habitação os clientes com elevado envolvimento com o banco. De acordo com fonte oficial da instituição, estão isentos os clientes que possuam ou venham a contrair outro empréstimo na CGD, ou que tenham seguros de vida e multiriscos feitos em seguradoras do grupo, conta ordenado e ainda um outro produto, como por exemplo cartão de crédito.

Esta isenção da CGD, cujas condições estão definidas, é apresentada como um prémio para quem já tem uma relação intensa com a instituição, mas pode funcionar como um incentivo para reforçar essa ligação. O crédito à habitação é, assim mesmo, um ponto de partida para conseguir tudo o resto: domiciliação de ordenado, cartão de débito e créditos, seguros, produtos financeiros e muito mais.

Os clientes podem sempre negociar ou anular as comissões bancárias de todos os bancos, bastando para isso que tenham conhecimento dessa possibilidade e que sejam clientes apetecíveis para outras instituições.

BBVA com regime de comissões especial

O regime de comissões do BBVA é diferente dos restantes bancos analisados neste trabalho, uma vez que a comissão máxima a pagar por algumas alterações será a que resultar de uma percentagem de dois por cento sobre o valor em dívida, no mínimo de 250 euros. O banco tem definido um conjunto de isenções de comissões — como por exemplo a alteração do dia de pagamento da prestação —, mas sempre a cobrança ocorra, o seu valor é o mais alto dos bancos analisados.

Em resposta ao PÚBLICO, o banco esclarece que a comissão paga em várias situações, entre as quais a alterações de spread e o prazo do empréstimo, "são negociáveis consoante a vinculação do cliente e o seu histórico no banco", havendo isenção "caso o cliente mantenha as condições de vinculação inicialmente contratadas". Acrescenta que "nas situações de ausência de outros produtos de vinculação para além do crédito à habitação, o BBVA poderá cobrar pela alteração de condições contratuais um comissão máxima de dois por cento sobre o valor em dívida, com o mínimo de 250 euros". A simples alteração da data de pagamento da prestação não tem qualquer custo.