Para quem está habituado a navegar pelos sites de compra e arrendamento de casas, os valores apresentados no mapa do PÚBLICO podem parecer baixos em relação à realidade do mercado – excepção feita a algumas regiões do país.

Uma primeira razão para este desfasamento é muito directa: as páginas de compra e arrendamento de imóveis apresentam o valor que o proprietário pretende obter e não o que fica firmado nos contratos de arrendamento, tendencialmente mais baixos.

Por sua vez, os dados do mapa reflectem o preço dos contratos assinados e que são utilizados na definição das rendas do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Calculado o valor de referência, tendo em conta as características e localização do imóvel, o Governo define que a renda acessível tem de ser 20% inferior. Da parte dos inquilinos, o valor a pagar não pode ser superior a 35% do rendimento médio mensal bruto.

O investigador Nuno Travasso, da Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto (FAUP), considera que existe um “problema do mecanismo” que estabelece estes valores de referência de arrendamento.

Em algumas zonas, como Porto e Lisboa, os dados são suficientes para o INE fazer a análise por freguesias, permitindo desenhar um retrato mais ou menos em linha com a realidade. No entanto, no resto do território, como acontece, por exemplo, em Braga, a mediana é retirada por município. Juntando o número insuficiente de contratos e a disponibilização de apenas um valor mediano para estas regiões, o método utilizado pode apresentar falhas ou distorções. Grande parte do interior do país não tem dados, nem sequer à escala de município.

Esses dados, segundo Nuno Travasso, “dão pouca informação sobre o que se passa numa zona, e podem passar a ideia de que o problema não é tão grave quanto é”. Mas o investigador vai além do mapa e sublinha que a situação é “mais preocupante”, por estes registos suportarem “um programa que dá subsídios”, correndo-se o risco de uma ferramenta que visa rendas acessíveis contribuir para inflacionar mais o mercado em várias zonas.

O especialista dá o exemplo da mediana do preço por metro quadrado de um município com um centro em que há rendas muito altas, mas com freguesias limítrofes com valores muito mais baixos: o valor utilizado para o cálculo vai subvalorizar a resposta no centro e pode ficar acima do valor de mercado para as zonas circundantes, podendo levar proprietários a subirem aí as rendas em função da escala do PAA que avalia todo o concelho.