Compra de casa: a 1 Abril há novas regras e não são mentira

Com os novos limites recomendados pelo Banco de Portugal só quem tem até 30 anos pode beneficiar do prazo de empréstimo máximo até 40 anos. Tudo isto significa uma dificuldade acrescida no acesso ao crédito à habitação.

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daniel rocha

Com os limites recomendados pelo Banco de Portugal (BdP) sobre a convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação, só quem tem até 30 anos pode beneficiar do prazo de empréstimo máximo até 40 anos.

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Com os limites recomendados pelo Banco de Portugal (BdP) sobre a convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação, só quem tem até 30 anos pode beneficiar do prazo de empréstimo máximo até 40 anos.

Já em Abril, a partir do dia 1, o limite do empréstimo passará a ser até 37 anos para quem aceder ao crédito à habitação com idades entre os 30 e os 35 anos. Para quem tem mais de 35, o prazo encolhe e o novo patamar fixa-se num prazo de 35 anos de crédito.

Há um racional nesta recomendação do BdP. A ideia é que se garanta que até aos 70 anos a dívida está totalmente liquidada quando actualmente a idade média para o fim do pagamento se situa nos 75 anos.

No entanto, a questão no que se refere à maturidade (o prazo de um crédito) prende-se com o valor a pagar. Diminuir o tempo significa uma prestação mensal de maior valor. Por exemplo, simulando para uma taxa anual de 1% (valor próximo da prática actual no mercado) e para um crédito no valor de 200 mil euros, uma prestação a 30 anos fixar-se-á em cerca de 640 euros mensais, quando o mesmo valor, mas a 40 anos, seria aproximadamente de 500 euros mensais.

Na verdade, trata-se apenas de uma recomendação do regulador, e este tende a incentivar a banca a praticar a medida, embora tenha que ser reportada ao BdP a razão para que o contrato de crédito ultrapasse os prazos recomendados.

A recomendação, datada de 2018, tem vindo a ser constantemente adiada, assim como a decisão dos jovens em adquirir o seu imóvel. Em média, e segundo um estudo de 2021, disponível no portal ComparaJá, os portugueses esperam até aos 37 anos para pedir crédito à habitação. Na análise do estudo referido, 26,6% têm entre 36 e 40 anos quando pedem financiamento, sendo precisamente nesta faixa etária que as alterações se fazem sentir. Se antes a maturidade ia até 40 anos de empréstimo, com as novas regras terá um máximo de 35 anos.

No mesmo estudo, e para corroborar com algumas das preocupações do BdP sobre a medida que entrará em vigor a 1 de Abril, está a necessidade da total liquidação do empréstimo quando o cliente entra na reforma. Isto porque apenas 17,6 % dos portugueses terminam a obrigação contratual com o crédito à habitação antes da reforma e 60% só conseguem ter tudo pago ao banco entre os 71 e os 80 anos.

Tudo isto significa uma dificuldade acrescida no acesso ao crédito à habitação, na medida em que o rendimento não acompanha a redução do prazo com o consequente aumento da prestação face a prazos anteriormente aplicados. Além de que a tendência da inversão da política monetária do Banco Central Europeu (BCE) poderá causar impacto com a subida dos juros o que também não ajudará muito. Se antes já era uma dor de cabeça a compra de casa, então tudo se complicará a partir de agora.

É importante então analisar e verificar se, na verdade, há possibilidade de realizar um empréstimo com duração até 30 anos, sendo importante fazer contas para que não se chegue à reforma ainda andar a pagar o crédito, até porque nessa altura os rendimentos sofrem um grande corte. Deves também consultar desde logo várias entidades bancárias, devendo comparar as várias propostas que te podem oferecer.

É importante também teres na tua posse uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Todos os bancos são obrigados a emitir uma. Trata-se de um documento resumo que te permite avaliar todos os custos do empréstimo: comissões, prestações e outros custos inerentes, bem como perceberes quando custará a tua prestação caso a Euribor suba para valores máximos nos últimos 20 anos.

Deves conhecer também a Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG), e não simplesmente olhar para a prestação simulada. Comparar a TAEG de várias propostas é o melhor caminho.