Calças, remendos e habitação

Num mercado onde a oferta está estagnada, o governo decidiu estimular a procura. É um remendo, e não um par de calças novo. A solução é apenas uma: temos de construir mais casas

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Megafone P3: Calças, remendos e habitação Manuel Roberto
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Nascido nos anos 1990, fui o típico aluno: entre as aulas, tempo com a minha família e dormir, o pouco tempo que me sobrava era dedicado a jogar futebol. E nada me dava mais prazer do que jogar durante os intervalos no campo de cimento das várias escolas por onde fui passando. Nesta altura, o desporto-rei era levado demasiado a sério nos recreios de Portugal, e a inexistência de violência e lesões não era uma opção.

Não é por isso de espantar que tenha perdido a conta dos pares de calças que fui estragando ao longo dos anos. Certo dia, e farta de me comprar pares novos, a minha mãe disse-me que dali em diante eu tinha de aprender a viver com as calças que tinha e, se tal se revelasse necessário, passaria a remendar a minha roupa, em vez de comprar peças novas.

Apesar de bem-intencionada, esta solução foi sol de pouca dura. Não tanto pela engraçada estética da situação, mas porque, de remendo em remendo, as calças rapidamente chegavam a um ponto sem retorno. No final, o custo dos remendos amontoava-se, e a solução barata saía mais cara do que comprar umas calças novas.

Estes episódios da minha vida ocorreram-me ao pensar em duas medidas do governo para a área da habitação jovem: a isenção fiscal na compra da primeira casa; e a garantia estatal que possibilita a compra de uma casa recorrendo apenas a crédito bancário. Em ambos os casos, estas medidas vão aliviar o problema da compra da primeira casa por parte dos jovens a curto prazo; também em ambos os casos, o alívio vai desaparecer rapidamente a médio/longo prazo.

Comecemos pelo efeito definitivo (e positivo) destas medidas: a criação de uma discriminação entre os jovens portugueses e os demais compradores de casas. Se assumirmos que os jovens são um grupo discriminado no acesso à compra de habitação (pela falta de capacidade financeira, o que não será verdade para todos), então uma discriminação positiva e permanente é um bom efeito destas duas medidas. Em tudo o resto, o tiro sai ao lado.

No que toca à isenção fiscal, importa salientar que esta é de jure atribuída ao comprador da casa, mas de facto distribuída entre o comprador e o vendedor. Isto porque, como nos ensina a teoria económica, os benefícios de uma medida como esta são distribuídos em função do poder de mercado da procura e da oferta. Ora, se assumirmos que a oferta tem um poder de mercado superior à procura (um pressuposto razoável num mercado ligeiramente concentrado como o da habitação), rapidamente chegamos à conclusão que será a oferta a que mais vai beneficiar com a medida.

Ainda que demore uns meses (o mercado imobiliário não é perfeito e, como tal, não se ajusta instantaneamente), a oferta vai acabar por absorver a maior parte dos benefícios da medida através de um aumento acelerado dos preços das casas. Ou seja, se no imediato os jovens portugueses podem beneficiar de uma isenção fiscal de 10 ou 15 mil euros, no espaço de um ano esse benefício vai ser absorvido na sua maioria pelos vendedores de casa, voltando os jovens portugueses à estaca zero.

Se olharmos para a medida que permite a contracção de empréstimos que correspondem a 100% do valor da casa, o cenário não melhora. Se é verdade que esta isenta o pagamento da entrada à cabeça, também é verdade que difere o pagamento desta quantia para o futuro, acrescendo ao montante inicial juros que só vão encarecer a mensalidade que um jovem tem de pagar pela primeira casa.

Se pensarmos no exemplo de uma propriedade de 200.000 euros (difícil de encontrar em várias cidades), com um empréstimo a 100%, com uma taxa de juro perto mas inferior a 5%, e com um empréstimo a 30 anos, chegamos a uma prestação mensal ligeiramente superior a 1000 euros. Ora, os bancos sentem-se tendencialmente confortáveis a conceder empréstimos quando o valor da prestação corresponde a 25% (no máximo 33%) do salário líquido do devedor. Consequentemente, uma prestação superior a 1000 euros requer no mínimo um salário líquido superior a 3000 euros. Conheço poucos jovens que ganhem este tipo de valores em Portugal.

Assim, o problema das duas medidas reside num simples facto: num mercado onde a oferta está estagnada, o Governo decidiu estimular a procura. Se o pacote tem benefícios a curto prazo, a verdade é que acabará por ser um remendo, e não um par de calças novo. A solução é apenas uma: temos de construir mais casas em Portugal.

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