Não há rendas acessíveis sem regulação das rendas

É possível ultrapassar a crise de habitação. Para isso é preciso coragem política para discutir o que realmente fará a diferença: regular preços para ter rendas acessíveis.

A campanha eleitoral mostrou que a habitação é um tema crucial que nenhum partido pode ignorar. Da esquerda à direita, sem exceção, todos falam na necessidade de termos rendas acessíveis.

Perante este aparente consenso, importa perceber de que é que falamos quando dizemos rendas acessíveis. Muitos atiram a cartada da habitação acessível criando a expetativa que vai gerar habitação a preços acessíveis ao comum dos mortais. O problema é que muitos afirmam-no como uma operação retórica, sem explicitar propósito e eficácia. É preciso ver o que significa exatamente habitação acessível e de que valores estamos a falar. Há aí rendas ditas “acessíveis” que não são comportáveis, nem sequer por quem tenha rendimentos dentro da média.

Em 2019, o governo português propôs aos proprietários que arrendassem voluntariamente habitação a preços acessíveis, 20% abaixo do valor de referência do mercado e contratos com o mínimo de cinco anos, a troco da isenção de impostos. O programa não tem vingado, nem candidatos a inquilinos nem proprietários consideram que o programa seja adequado. Apenas os grandes investidores começam a explorar este caminho querendo mais contrapartidas do Estado, como terrenos e não só. Mas, mais do que a adesão, o problema está na própria conceção da medida: sabemos que nas áreas de grande pressão imobiliária e demográfica, 80% do valor de mercado não é uma renda acessível.

Mesmo sem resultar necessariamente em rendas acessíveis, o termo foi ficando. As autarquias pegaram nele, agora com o lema de que é preciso habitação para a “classe média” que está a ser excluída do mercado. A autarquia Lisboeta avançou com uma parceria público-privada que previa ceder por quase 99 anos terrenos públicos a investidores privados em troca de uma percentagem de habitação acessível, sendo o resto lançado no mercado livre. A operação resultou no chumbo no Tribunal de Contas e não avançou. Por outro lado, criou-se o programa de renda acessível usando o património municipal.

A fórmula de cálculo do arrendamento acessível da autarquia de Lisboa é melhor do que a fórmula de cálculo do governo porque não se baseia em valores medianos do mercado, mas antes em taxas de esforço do rendimento familiar. No entanto, a renda acessível municipal atribuiu umas centenas de casas em quatro anos (para milhares de candidaturas) e muitas destas localizadas dentro de bairros sociais, em que se substituiu renda social (apoiada) por renda acessível. Não só o número foi muito insuficiente para as necessidades reais, como a opção de substituir habitação social por acessível não acrescenta nada (já eram casas a preços controlados) e coloca dúvidas, uma vez que muitas pessoas que estão em situações de extrema precariedade e carência habitacional não conseguem aceder a uma habitação social em Lisboa.

Quem diz que a criação de bolsas de arrendamento acessível regulará o mercado sabe que mesmo que toda a habitação acessível fosse de promoção pública e com uma fórmula de cálculo adequada (que não é), seria preciso o lançamento de uma grande percentagem desta no mercado para que os preços viessem eventualmente a mexer. Concordando que é preciso aumentar o parque público de habitação de qualidade, sabemos que não há condições em tempo útil para aumentar este em mais de 30 ou 40% da totalidade do stock habitacional.

É então necessário que alguém tenha a coragem política para falar da regulação do mercado, no sentido da regulação das rendas. Esse transformou-se num verdadeiro tabu neste país. Mas não devia.

Na comunidade autónoma da Catalunha, a regulação das rendas tem sido possível e extremamente positiva, apesar de toda a chantagem do mercado. Em Berlim, a regulação das rendas também estava a dar frutos, não fosse o seu bloqueio, promovido pela direita no Tribunal Constitucional alegando falta de competência do Estado de Berlim para regular. Em Portugal, um país em que a maioria do parque habitacional é privado, e cujos preços têm vindo a distanciar-se cada vez mais das possibilidades de quem vive e trabalha neste país, é preciso regular os preços da habitação.

Que não se venha com o papão do congelamento das rendas como forma de calar o debate. O abandono e degradação dos centros das cidades estiveram relacionados com ausência de políticas e com a viragem total da política pública do Estado para o apoio ao crédito à habitação e à expansão urbana. Além disso, há várias gerações de políticas de regulação de rendas e outros esquemas podem ser pensados para além de um congelamento cego. Por outro lado, é óbvio que a política de regulação das rendas tem de ser acompanhada de políticas que penalizem eficazmente casas vazias e que acabem com os incentivos à especulação imobiliária como vistos gold (que estão longe de acabar), residentes não habituais ou isenções fiscais aos fundos de investimento imobiliário. O mito que defende que a regulação das rendas diminui a oferta cai por terra se forem tomadas este tipo de medidas que evitam isso. Um académico, Tom Slater, estudou vários exemplos e comprova que argumentos como este são mitos sem correspondência na realidade.

Uma coisa é certa: a liberalização total das rendas e despejos (Lei PSD-CDS/PP) só veio mostrar que, ao contrário do que diziam os fundamentalistas do mercado, a oferta de arrendamento não aumentou nem os preços baixaram. Aumentou sim a quantidade de casas para vender e a sua transformação em apartamentos turísticos, aumentando, igualmente, os preços de mercado, ao mesmo tempo que diminuiu a disponibilidade de casas em arrendamento.

É possível ultrapassar a crise de habitação. Para isso é preciso coragem política para discutir o que realmente fará a diferença: regular preços para ter rendas acessíveis.

A autora escreve segundo o novo acordo ortográfico