Inquilinos, proprietários, promotores: todos têm reivindicações para o OE 2022

Proprietários e promotores reclamam justiça e estabilidade fiscal. Inquilinos pedem garantias de que as rendas que estão congeladas assim se mantenham por mais cinco anos

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Nuno Ferreira Santos

As questões da habitação, do arrendamento e do imobiliário são sempre determinantes na preparação de um Orçamento de Estado. Numa altura em que se continuam a pedir alterações à lei das rendas e a pedir intervenções legislativas cirúrgicas para alterar aspectos que as diferentes forças partidárias vão considerando desadequadas, as medidas que o executivo liderado por António Costa vai apresentar no orçamento de Estado para 2022 são, assim, determinantes.

A Associação Nacional de Proprietários (ANP) considera que o Orçamento do Estado para 2022 (OE 2022) deve acabar com a diferença de tratamento fiscal no IRS entre senhorios com rendas antigas e senhorios com contratos de arrendamento de longa duração.

Na base da reivindicação da ANP está a “discriminação fiscal” de que é alvo um contrato de arrendamento habitacional anterior a 1990 e sujeito a uma taxa autónoma de IRS de 28% sobre as rendas recebidas, e um contrato recente, de duração superior a 20 anos, que paga 10% de imposto.

Dando como exemplo uma renda de 500 euros mensais (6000 euros anuais), a ANP sublinha que no arrendamento anterior a 1990, “com mais de 30 anos, vinculístico (perpétuo)” o proprietário “em sede de IRS, está sujeito a uma tributação autónoma de 28% desse valor, ou seja, 1680 euros”, enquanto um contrato mais recente, mas celebrado por um período de 20 anos, paga de IRS 600 euros, ou seja três vezes menos.

Neste contexto, a associação presidida por António Frias Marques sugere que no “Orçamento do Estado para 2022 seja equitativamente considerada uma tributação autónoma de 10% também para os contratos que já tenham uma duração superior a 20 anos”.

Além desta questão fiscal, a ANP defende ainda que o Governo “reavalie” a intenção de protelar o fim do período transitório das rendas. “Protelar o fim do período transitório e concomitantemente implementar o subsídio de renda a conceder às famílias que não possam arcar com uma renda justa - o equivalente a 6,7% sobre o valor patrimonial tributário do imóvel que usufruem - representa a impossibilidade de reabilitar os edifícios e perpetua uma situação de injustiça social que tem levado à miséria muitas pessoas idosas detentoras de propriedades urbanas”, refere a ANP para quem o Governo deve reavaliar esta intenção.

Também a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) consideram ser “urgente” a estabilização do regime jurídico do arrendamento, com a “criação de uma solução definitiva relativa ao fim do congelamento das rendas”.

Perante a possibilidade de o OE 2022 poder contemplar um novo adiamento do descongelamento das rendas habitacionais anteriores a 1990, “é necessário que esteja prevista uma solução definitiva que respeite os proprietários e os inquilinos e que traga segurança legal”, referiu à Lusa o presidente da APEMIP, Paulo Caiado, lembrando que o prazo para o descongelamento das rendas já foi por duas vezes prolongado nestes últimos anos.

Neste contexto, o presidente da APPII, Hugo Santos Ferreira, salienta a necessidade de ser estabelecido um “acordo de regime para a estabilização do sistema fiscal aplicável” ao mercado de arrendamento, “numa lógica de médio/longo prazo”, através de medidas que “gerem confiança no investimento” e de “arrepiar caminho” no modelo de “desculpabilização e desresponsabilização do inquilino incumpridor”.

Na vertente fiscal, as associações defendem o fim do Adicional ao IMI (AIMI), com Hugo Santos Ferreira a sublinhar que se deve acabar com o que considera ser uma das “maiores incongruências da política pública de habitação”, ou seja, a aplicação do AIMI aos imóveis e terrenos habitacionais.

“Não se entende porque o uso terciário está isento de AIMI e os activos que são para habitação -- uma das maiores necessidades do nosso país -- não estão”, sublinha o presidente da APPII, sustentando que tal situação “provoca uma subida do valor” das casas e das rendas.

Hugo Santos Ferreira considera ainda que o próximo orçamento deve incluir medidas no sentido de baixar para a taxa reduzida do IVA a construção de habitação nova ou, pelo menos, permitir a sua dedução, sendo esta uma das formas para, refere, estimular a colocação de mais casas no mercado e, desta forma, “combater a subida dos preços”.

Por outro lado, e tendo em conta ainda os efeitos económicos e sociais da pandemia, Paulo Caiado entende ser essencial que no próximo ano se mantenham os apoios ao pagamento de rendas habitacionais e não habitacionais, nos casos em que sejam comprovados a queda de rendimentos, em moldes idênticos aos que vigoraram este ano.

“O Orçamento de Estado para 2022 deve prever que seja alocado parte do orçamento na recuperação do património do Estado, para que, posteriormente possa ser dada especial atenção à habitação acessível para os jovens e para os mais desfavorecidos em todo o país, colocando os imóveis reabilitados a preços acessíveis”, aponta ainda o presidente da APEMIP para quem a transferência de verbas para o Instituto da Habitação da Reabilitação Urbana (IHRU), no âmbito de políticas de promoção de habitação, “deve ser reforçada”.

Já a Associação dos Inquilinos Lisbonenses quer ver garantida a extensão por mais cinco anos do período transitório do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) dos contratos habitacionais anteriores a 1990. A possibilidade de haver uma extensão foi referida no final de Agosto pela secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves. Este período transitório, criado aquando da entrada em vigor na nova lei das rendas (também chamada de “Lei Cristas"), foi inicialmente definido em cinco anos, tendo depois sido aumentado para oito anos e posteriormente para 10 anos.

Entre as medidas que considera que devem integrar o próximo OE, o presidente da AIL, Romão Lavadinho, inclui a redução da taxa do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) para “os proprietários que tenham o seu património ao serviço das populações sem qualquer carácter especulativo” ou a criação de um subsídio para famílias, que por terem perdido os seus rendimentos devido à actual crise social e económica causada pela pandemia, não consigam pagar a renda.

Em resposta à Lusa, a AIL coloca ainda no leque de medidas que devem constar do OE 2022 o reforço da dotação do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e soluções que permitam colocar ao serviço das populações o património público e “o que sendo particular esteja degradado ou desabitado”.

A AIL defende também a revogação da chamada “Lei Cristas” e a apresentação ao parlamento de nova legislação sobre o arrendamento que dê mais estabilidade às famílias, bem como a transferência para as autarquias de “verbas suficientes” para que estas possam responder à carência de habitação da população.