Guia para navegar no mar agitado do arrendamento

O PÚBLICO preparou um guião para responder às perguntas que muitos inquilinos e senhorios já têm em cima da mesa, numa altura em que o mercado de arrendamento vive dias turbulentos na sequência da pandemia de covid-19.

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Ana Rita Rodrigues

Num contexto marcado pela redução drástica de actividade em vários sectores da economia e com o objectivo de não deixar em situação de fragilidade os cidadãos que não habitem em casa própria, já estão em vigor duas leis que permitem uma mora no pagamento das rendas enquanto vigorar o estado de emergência, ao mesmo tempo que impedem os senhorios de proceder à resolução dos contratos. Estas leis só chegam ao terreno depois de o Governo aprovar a portaria que vai definir a forma como se fará o comprovativo de perda de rendimentos, e depois de o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) publicar a regulamentação dos empréstimos que vai conceder, sem juros. Entretanto, o PÚBLICO preparou o guião possível para responder às perguntas dos inquilinos e senhorios.

Que contratos estão abrangidos?
As medidas destinam-se a proteger todos os inquilinos, habitacionais e não-habitacionais, que comprovem ter dificuldades financeiras em cumprir os seus contratos. Para tal, estes têm a obrigação de comunicar ao senhorio a intenção de entrar em mora no pagamento da renda.

Quando é que estas medidas entraram em vigor e durante quanto tempo vão funcionar?
De acordo com a lei, as medidas vigoram enquanto durar o estado de emergência e, por isso, não se sabe ainda quando vão acabar. O estado de emergência foi decretado a 19 de Março, foi prorrogado no dia 2, e é expectável que volte a ser no dia 17 de Abril. O diploma publicado estabelece especificamente que este regime é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de Abril. Mas como o diploma só foi publicado no dia 6 de Abril, e entrou em vigor no dia seguinte, isso inviabilizaria o cumprimento do prazo de comunicação com cinco dias de antecedência a que o inquilino está obrigado, pelo que a lei prevê que a notificação possa ser feita “até 20 dias após a data de entrada em vigor”. Ou seja, até ao dia 27 de Abril.

As medidas terminam quando for levantado o estado de emergência?
Não. A lei prevê que se mantenha no mês subsequente. Ou seja, se o estado de emergência for levantado a 17 de Abril, as medidas de protecção vigoram mais um mês, até 17 de Maio. E os inquilinos podem beneficiar de mora no pagamento das rendas dos meses de Abril e de Maio.

Todos os inquilinos podem aceder à medida?
Não. No caso dos arrendamentos habitacionais, é necessário haver uma perda de rendimentos do agregado familiar superior a 20%, fazendo com que a sua taxa de esforço (percentagem dos rendimentos de todos os membros destinada ao pagamento da renda) seja ou se torne superior ou 35%.

E no caso das rendas não-habitacionais?
A lei não especifica o montante da quebra de actividade, apenas refere que se destinam a estabelecimentos abertos ao público “e que tenham as respectivas actividades suspensas”. Mas não precisam de estar integralmente suspensas. Esses estabelecimentos podem continuar a vender ou a prestar serviços através de plataformas online ou, no caso de estabelecimentos de restauração e similares, podem continuar a manter actividades de take away ou entrega ao domicílio, por exemplo. Ou seja, desde que tenham sido obrigados a fechar as portas por causa do estado de emergência, podem usufruir da mora no pagamento das rendas.

Como é que se faz a demonstração da quebra de rendimentos?
No caso dos inquilinos habitacionais, a lei refere que essa demonstração deverá obedecer aos critérios que vão constar de uma portaria que será da responsabilidade do ministro da Habitação. Mas a portaria ainda não foi publicada.

O Estado anunciou um apoio financeiro, através de empréstimo a conceder pelo IHRU. Para que serve?
Estes empréstimos servem para evitar que o inquilino entre em mora. Isto é, deve pedir empréstimo ao IHRU para o pagamento das rendas que se vençam durante os meses em que vigorar o estado de emergência e no mês subsequente. Está previsto apenas para o arrendamento habitacional, e prevê também que os próprios senhorios possam aceder a este empréstimo, no caso de os inquilinos não lhe pagarem as rendas no âmbito da mora que foi decretada.

Como é que se acede a este empréstimo?
A regulamentação do empréstimo é da competência do IHRU (através de um regulamento a homologar pelo ministro da Habitação), e entra em vigor logo que ficar disponível no Portal da Habitação. Para já, sabe-se que, no caso dos inquilinos, o montante deste empréstimo é igual à diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação de uma taxa de esforço máxima de 35% ao rendimento do agregado familiar do arrendatário. E que em nenhum caso o rendimento disponível restante do agregado pode ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS). 

E no caso dos senhorios?
Os senhorios habitacionais com baixos rendimentos e que tenham uma quebra de rendimentos do agregado familiar superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior (ou do período homólogo do ano anterior), devido ao não-pagamento de rendas ao abrigo desta lei, podem solicitar ao IHRU a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal devida e não-paga. Mas só o podem fazer desde que cumpram mais dois requisitos: os seus arrendatários não terem recorrido a empréstimo do IHRU para pagar a renda e o rendimento disponível restante do seu agregado ser inferior ao IAS (438,81 euros).

Quem tiver acesso ao empréstimo do IHRU também pode atrasar o pagamento das rendas?
Os arrendatários que tenham acesso ao empréstimo do IHRU devem procurar pagar as rendas atempadamente com esse apoio financeiro, mas o empréstimo também pode ajudar a regularizar as rendas devidas e não-pagas durante o período da sua vigência.

Uma mora não é um perdão de renda. Como é que o inquilino regulariza a dívida e em que condições pode pagar as suas rendas em atraso?
Pode fazê-lo em prestações mensais, e que devem ser pagas em conjunto com a renda do mês em causa, assim que se retome o seu pagamento e até aos 12 meses seguintes a contar do fim do período de aplicabilidade das medidas excepcionais. Ou seja, até um ano depois de terminar o primeiro mês após o levantamento do estado de emergência. Se o estado de emergência terminar a 17 de Abril de 2020, os inquilinos só começam a pagar normalmente as rendas a 17 de Maio de 2021.

Como se contabiliza a mora decorrente das rendas em atraso?
Imagine-se que o estado de emergência é renovado sucessivamente até 15 Junho. O inquilino não pagou as rendas enquanto vigorou o estado de emergência – Abril, Maio e Junho. De acordo com a lei, também não tem de pagar o mês subsequente ao término do estado de emergência – ou seja, Julho. Assim, só a partir do dia 1 de Agosto é que o inquilino paga a renda correspondente àquele mês, acrescida de um duodécimo do valor total em dívida (ou seja, as rendas de Abril a Julho). E pode fazer esse pagamento durante 12 meses. Ou seja, até Agosto de 2021.

Quando é que o senhorio pode suspender o contrato?
O senhorio só pode suspender o contrato se, no final desses 12 meses, a dívida não tiver sido paga nos termos previstos. Também não pode ser exigido pelos senhorios o pagamento de uma indemnização por atraso no pagamento de rendas (em circunstâncias normais, o senhorio teria direito a pedir uma indemnização pela mora de 20% do valor que for devido.

E se o inquilino quiser cessar o contrato de arrendamento?
Pode fazê-lo, desde que pague de imediato a totalidade das rendas vencidas e não-pagas.

A moratória no pagamento das rendas também se aplica à habitação pública?
A moratória pode ser aplicada à habitação pública (IHRU, municípios, outras entidades públicas) se as respectivas entidades públicas assim o determinarem. Caso estejam em regime de arrendamento apoiado ou renda social, os arrendatários com perda de rendimento podem pedir uma revisão do valor da renda. Está ainda prevista a possibilidade de estas entidades isentarem do pagamento de renda os seus arrendatários que percam a totalidade dos seus rendimentos.

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