Opinião

Alojamento local: desafios para a década de 2020

O que está em causa é a desproporção dos rendimentos resultantes de uma atividade que mistura serviços muito díspares e promotores com perfis e motivações totalmente diversas.

Com o Orçamento do Estado para 2020 retoma-se o debate sobre o alojamento local, penalizando-o em benefício do arrendamento acessível. Das medidas propostas há uma mais polémica: o aumento de 35% para 50% do imposto sobre os rendimentos do alojamento local nas áreas de contenção. A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) já se insurgiu, alegando que a medida afecta essencialmente “pessoas que têm um pequeno T0 ou T1 na zona histórica, um grupo que obtém hoje em média 500 a 700 euros de rendimento líquido. É desproporcional e muito penalizadora para quem tem no alojamento local o equivalente ao seu ‘salário'”.

A crítica é legítima. Nos países mais penalizados pela crise, que mantêm estruturas de emprego frágeis - marcadas pela precariedade e baixos salários - e que em simultâneo apostaram em soluções económicas excessivamente dependentes do turismo, o alojamento local é crucial para a sobrevivência de muitas pessoas. Mas, sendo legítima, a crítica corresponde a parte da verdade: muitos dos proprietários de Alojamento Local não se encaixam nesta categoria – são, por exemplo, proprietários de múltiplos estabelecimentos que exploram a atividade numa lógica estrita de investimento que nada tem que ver com a criação ou complemento de um ‘salário’.

O que está em causa é a desproporção dos rendimentos resultantes de uma atividade que mistura serviços muito distintos e promotores com perfis e motivações totalmente diversas. Uma das consequências mais importantes dessa mistura é a crescente profissionalização do alojamento local e, por conseguinte, o aumento da competitividade que penaliza, desde logo, os que têm menos recursos – as tais pessoas que têm no alojamento local o equivalente a um ‘salário’. Era bom que se discutisse a razão de ser dessa desproporcionalidade e soluções para a reduzir.

Se retomarmos o debate sobre os impactos do alojamento local que antecedeu a lei atual, apercebemo-nos de uma particularidade do caso português: ao contrário de outras países, o sector da hotelaria teve um peso relativo na pressão para a regulação do alojamento local. Em Portugal, a hotelaria estava e seguramente mantém-se dividida nesta matéria: de um lado, os que defendem a regulação de uma atividade que compete de forma pouco justa com o alojamento turístico tradicional; do outro, os que se opõem a uma regulação robusta, aqueles que, para usar um neologismo, “hotelizaram” o alojamento local - entraram de forma profissional numa atividade que supostamente estaria no domínio da chamada economia de partilha.

A nível internacional, as políticas de regulação do alojamento local tendem a privilegiar uma de duas lógicas: uma lógica territorial assente na limitação de Alojamento Local em certas zonas; ou uma lógica de regulação centrada na atividade, propriamente dita, e que implica medidas como a limitação do número de dias por ano ou a restrição do alojamento à residência principal, entre outras. As duas lógicas não são mutuamente exclusivas, podendo ser complementares.

Em Portugal, optou-se pela primeira através das áreas de contenção, a medida mais emblemática da lei. Uma opção que se percebe pelo impacto político da medida, mas não só. As características assumidas pelo Alojamento Local em Lisboa, cidade que balizou o debate nacional em torno do assunto e a própria lei, foram determinantes: um crescimento muito rápido, e, sobretudo, muito concentrado nos bairros históricos. Claro que a presença recorrente de Barcelona nos debates nacionais sobre o tema também terá contribuído para esta opção.  

O apelo à moralização da atividade pela remoção dos ‘produtos mais comerciais’ para o domínio do alojamento turístico esteve presente nos debates que antecederam a lei atual, mas sem resultado. Em todo o caso, não é líquido que as medidas aplicadas noutras cidades no âmbito dessa lógica de regulação focada na atividade fossem adequadas à realidade portuguesa: a proibição do alojamento local por mais de 90 dias ou noutra casa que não a residência principal poderiam ameaçar a esforçada estabilidade económica de inúmeras pessoas que, em muitos casos por falta de opção, optaram legitimamente pelo alojamento local.

Feita a lei nestes moldes, não sendo sensato pensar na sua revisão a curto prazo, e, sendo o Orçamento do Estado um instrumento de política pública, nomeadamente através da política fiscal, importa identificar soluções para atenuar as injustiças deste sector por essa via, não pondo em causa uma economia local que se mantém muito dependente do turismo. Para já, a introdução de uma tributação progressiva sobre os rendimentos do alojamento local, em função do seu volume, é uma medida a ponderar.

A regulação do alojamento local está numa fase inicial, tanto a nível nacional como internacional. Compreensivelmente, por cá a regulação começou por se focar nos seus efeitos negativos mais visíveis, aqueles que mais contribuíram para a transformação da vida urbana: a subida dos preços da habitação, a pressão para a não renovação de contratos de arrendamento, comummente associada aos despejos, os distúrbios nas relações de vizinhança e a perda de diversidade social e funcional dos bairros históricos.

Neste final de 2019 é prematuro avançar conclusões sobre os resultados das medidas tomadas que, para além do mais, dependem de muitos outros factores, uns mais controláveis do que outros, tanto internos, como externos. Sobre isso falaremos na próxima década. Para além da calibragem dos efeitos das medidas já tomadas, com repercussões diretas na vida das cidades, outros desafios se avizinham.

Um dos desafios fundamentais é exigir dos diversos agentes do alojamento local um envolvimento na mitigação dos efeitos negativos resultantes da atividade que exercem na exata proporção das suas diferentes responsabilidades e capacidades contributivas. E para isso, o primeiro passo é distinguir as diversas atividades envolvidas no alojamento local em função do tipo de rendimento que lhes está associado:

1. rendimentos do trabalho, no caso em que a atividade é o garante de um rendimento individual ou familiar condigno;
2. rendimentos de uma atividade económica de prestação de serviços de hotelaria, quando o alojamento local é exercido por empresas do sector;
3. rendimentos de uma atividade económica de gestão de alojamento local;
4. rendimentos de capital, quando se trata de investimento imobiliário tout court;
5. e, não menos importante, rendimentos da mediação global de serviços de alojamento de curta duração - as plataformas online como o Airbnb.

O reconhecimento destas diferenças é uma forma justa, não a única, de reforço das receitas do Estado direcionáveis a duas das prioridades da próxima década: a habitação acessível e o equilíbrio das cidades.

A autora escreve segundo o novo Acordo Ortográfico