Depois do ano mais quente de sempre na habitação, já há sinais de um arrefecimento do mercado

O ano de 2018 bateu todos os recordes de venda de casas, com o sector imobiliário a pesar já 12% do PIB. Mas a Associação dos Mediadores diz que o sector tem de arrefecer, porque falta no mercado o tipo de casas que as pessoas procuram, nomeadamente imóveis para a classe média.

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Adriano Miranda

Depois de trimestres consecutivos a bater recordes, 2018 fechou como o melhor de sempre tanto em número de casas vendidas, como em volume de negócio. Durante o ano passado foram vendidas 178.691 casas em Portugal​, mais 16,6% do que no já de si muito dinâmico ano de 2017. Em termos de valor, o crescimento foi ainda mais expressivo: uma subida de 24,4% para 24,1 mil milhões de euros, um valor equivalente a 12% do PIB.

Estes foram os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatísticas (INE) que apurou o Índice de Preços de Habitação (IPHab ) referente ao quarto trimestre de 2018 para o qual calculou um aumento de 9,3%. Em termos de média anual, a taxa de variação atinge os 10,3%, o que indicia um arrefecimento do mercado. Os dados do INE mostram, também, que no quatro trimestre se observou uma desaceleração do numero de transacções efectuadas, que passou de uma variação homóloga de 18,4% no terceiro trimestre para os 9,4% no último trimestre de 2018. Para Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária em Portugal (APEMIP) este arrefecimento ficará mais visível no primeiro trimestre de 2019.

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“Vamos notar essa descida do número de transacções, essencialmente por causa da falta de stock no mercado. Não se vende mais porque não há activos”, disse ao PÚBLICO Luís Lima, que desvaloriza o aumento do pedido de licenças para construção nova que tem vindo a animar o sector da construção. De acordo com a Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas, durante o ano de 2018 foram licenciados pelas câmaras municipais 19.800 alojamentos novos, dos quais uma grande parte poderá entrar no mercado durante este ano. São números que “estão ainda longe dos 50 a 70 mil fogos” que a APEMIP considera serem necessários para estabilizar o mercado.

Para além do desfasamento entre a oferta e a procura, Luís Lima diz que há outro facto a desequilibrar o mercado. “Aquilo que os promotores e os construtores querem fazer não interessa para nada. Só estão a fazer obras no segmento alto e muito alto, e não é aí que há mais falta de casas no mercado”, criticou. 

“É preciso que haja uma renovação do stock imobiliário, dirigido para a classe média e média baixa. Não adianta dizer que está a haver construção, quando quem actua no mercado sabe bem que a que há está a ser dirigida essencialmente para um segmento de luxo. Também é necessária, mas a urgência é outra: equilibrar a oferta e a procura”, refere o presidente da APEMIP, em comunicado.

Luís Lima também espera que haja um arrefecimento do valor das transacções porque, considera, “o preço das casas tem de começar a descer”. “Continua a haver muita procura, mas proprietários já se aperceberam que estão a pedir valores irrealistas, pelo que os preços têm de começar a nivelar. Não é sustentável continuar a vender casas só aos estrangeiros”, criticou.

Entre as 178.691 transacções realizadas – “o que constitui o registo mais elevado da série”, como sublinha o INE – menos de 15% correspondem a alojamentos novos. O cenário de crescimento do número de transacções de habitações existentes acima do registado nas habitações novas tem aliás vindo a cristalizar-se.

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Os dados revelados pelo INE permitem perceber que durante o ano de 2018 o aumento médio anual dos preços continuou a acelerar mais nas habitações existentes (11,0%) do que nas habitações novas (7,5%). E que, pelo segundo ano consecutivo, a diferença no ritmo de crescimento dos preços de alojamentos existentes e novos se vai reduzindo, tendo passado de 4,8 p.p. em 2017 para 3,5 p.p. em 2018. E permitem, ainda, perceber que a área metropolitana de Lisboa continua a concentrar quase metade das transacções realizadas, apesar de começar a perder terreno.

Se a área metropolitana de Lisboa pesa 48% no valor das transacções, no ano de 2018 ela começou, pela primeira vez desde 2013, a reduzir o seu peso no valor total das vendas de habitações. “Por seu turno, a região Norte, com uma quota relativa de 23,5%, atingiu a sua maior percentagem desde 2013 tendo sido, a par do Alentejo (+0,1 p.p.), as únicas a apresentar aumentos nos respectivos pesos relativos”, lê-se na informação divulgada pelo INE.

O peso que o sector do imobiliário tem vindo a adquirir na economia nacional pode medir-se pelo volume das vendas que, em 2014, valeu 9,5 mil milhões de euros (valor equivalente a 5,5% do PIB) para passar aos 24,1 mil milhões de euros em 2018 (valor equivalente a 12,0% do PIB). Tal comportamento traduz um crescimento médio anual de 26,0%. Para o mesmo período, o número de transacções aumentou 20,7% em termos médios anuais.