Carga fiscal atrasa rentabilização de casas através do arrendamento

Uma simulação feita pela Associação de Proprietários alega que quem comprar um apartamento em Portugal para arrendar demora o dobro do tempo que é preciso em outros países para recuperar o investimento que realizou, devido ao peso dos impostos.

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NELSON GARRIDO

Os custos fiscais associados ao arrendamento em Portugal são tão elevados que um proprietário demora, em comparação com outros países europeus, o dobro do tempo a recuperar o dinheiro que aplicou na compra de um imóvel. As contas foram feitas pela Associação Portuguesa de Proprietários (APROP) e baseiam-se numa simulação que demonstra que um investimento de 150 mil euros num apartamento, para o colocar no mercado com uma renda de 500 euros, demoraria mais de 40 anos a ser recuperado. “O racional destes investimentos é recuperar o dinheiro em 20 anos. No caso português, passado esse tempo, o investidor só recuperou 65 mil euros. Investir em Portugal no mercado de arrendamento não é atractivo”, comenta João Caiado Guerreiro, presidente da APROP.

A simulação efectuada pela APROP, que lhe permitiu chegar a estas conclusões, assentou em vários pressupostos: a compra por um jovem casal com residência fiscal em Portugal de um T2 com cerca de 100 metros quadrados por 150 mil euros; o arrendamento do imóvel a médio prazo, com a celebração de quatro contratos com duração de cinco anos, a cobrança de uma renda de 500 euros, que representa um rendimento anual bruto de 4% do investimento. O rendimento bruto auferido seria de 120 mil euros, passados 20 anos. Aplicando-lhe os impostos e as taxas em vigor, actualmente, seriam subtraídos ao rendimento cerca de 55 mil euros.

Os impostos contabilizados foram o Imposto Municipal de Transacção para habitação secundária (que chegou aos 2780 euros), o Imposto de Selo (1400 euros), o IMI-Imposto Municipal Sobre Imóveis durante 20 anos (12 mil euros) e o Imposto sobre o Rendimento auferido com as rendas, sujeitos à taxa de 28% (que chega aos 33,6 mil euros). Um total de 50 mil euros em impostos. Na simulação, a APROP também contabilizou mais de cinco mil euros gastos ao longo dos 20 anos para pagar taxas de abastecimento, saneamento e gestão de resíduos e ainda os tributos à electricidade (que agregam os contributos para o audiovisual e para a Direcção Geral de Energia e Geologia). Isto, no pressuposto de que é o proprietário quem paga as taxas cobradas nas facturas de consumo.

Esta simulação concluiu que, ao fim de 20 anos, a carga fiscal directa sobre o imóvel é de 46% sobre o valor total do rendimento proveniente do arrendamento.

Nestas contas, menos de metade (65 mil euros) do investimento​ inicial (150 mil euros) é recuperado, obrigando o proprietário a precisar de mais 20 anos para tentar atingir o valor aplicado inicialmente. 

Ao rendimento líquido ainda se pode deduzir os custos necessários ao investimento e manutenção do imóvel que, na simulação da APROP, atingem os 30 mil euros ao longo dos 20 anos: 800 euros com despesas inerentes à aquisição, dois mil euros de despesas com a mediação imobiliária, 12 mil euros com a gestão de condomínio (o cálculo da despesa foi de 50 euros mensais) e ainda 15 mil euros para a manutenção e conservação do estado do imóvel.

O advogado sublinha que preside “a uma associação de proprietários e não a uma associação de senhorios”, para logo a seguir explicar que este estudo ajuda a perceber porque é que não há mais investimento nesta área do arrendamento quando o movimento da reabilitação urbana está instalado nas cidades com tanto dinamismo. “Aquela ideia de que um pequeno investidor que não quer aplicar o dinheiro nos bancos escolhe um activo imobiliário para colocar no arrendamento é desmontada com esta simulação, que demonstra que o investimento não é atractivo”, argumenta. É melhor investir no alojamento local? “É melhor investir noutro país”, limita-se a comentar João Caiado Guerreiro, que defende que a taxa liberatória de 28% deveria baixar pelo menos para metade, em ambos os segmentos.

A descida dos impostos foi o instrumento usado pelo Governo para incentivar os investidores a colocar casas no mercado de arrendamento acessível – que fixa o limite máximo da renda a cobrar ao inquilino e que deverá estar abaixo dos valores de referência do mercado. João Caiado Guerreiro não se atravessa pelo sucesso deste programa, contrapondo que a instabilidade legislativa afasta os investidores. 

O presidente da APROP diz que recebeu com “agradável surpresa” a aprovação do regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária – os SIIG, que foram criados no final de Janeiro e que atribuem um regime fiscal neutro aos fundos de investimento – mas critica o facto de estes incentivos só serem dados aos grandes investidores. “O que defendo é que os impostos deviam baixar para toda a gente, não é aceitável o nível de tributação que existe neste sector”, terminou.