Novo sistema de renting de casas desenhado para fundos de investimento

Regime de “arrendamento” vitalício, que foi discutido previamente com grandes investidores imobiliários, é um complemento aos contratos tradicionais.

Novo regime de residência vitalícia recebido com pouco entusismos.
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Novo regime de residência vitalícia recebido com pouco entusiasmo Miguel Manso

O Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), o novo regime legal que pretende permitir aos particulares residir num imóvel toda a vida, sem o comprar, ajusta-se ao modelo de negócio das futuras sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI), que já podem ser criadas em Portugal. A solução inovadora aprovada esta quinta-feira pelo Governo, e que ainda será colocada em discussão pública, é uma espécie de contrato de renting, ou aluguer de longa duração, usual no comércio de automóveis.

No novo modelo, que se aproxima do usufruto, ou uso de habitação, geralmente utilizado em situação de contexto familiar, surge pouco tempo depois de o Governo ter aprovado o enquadramento legal das SIGI, já existentes em vários países europeus, há vários anos, que se dedicam à construção ou aquisição de imóveis para arrendamento habitacional, num horizonte de médio e longo prazo.

No DHD, o morador entrega ao proprietário uma caução (uma espécie de entrada), que pode variar entre 10% e 20% do valor patrimonial tributário do imóvel, que gradualmente vai perdendo, entre o 10º e o 30º ano, a favor do proprietário. Ao longo da utilização do imóvel, que pode ser toda a vida do morador (a que não se pode chamar inquilino), paga uma prestação mensal.

O proprietário recebe o rendimento mensal e a parte da caução depositada. Neste modelo, sem vender formalmente o imóvel, fica com o direito de propriedade limitado, já que só o morador pode suspender o contrato e desocupar o edifício.

As primeiras reacções ao impacto do DHD no mercado de arrendamento são cautelosas ou mesmo pessimistas, não antecipando que possa dar grande contributo à resolução dos problemas do sector, marcado pela reduzida oferta de imóveis e pela prática de rendas muito elevadas, inacessíveis à classe média e aos jovens.

“O DHD não vem substituir o mercado de arrendamento tradicional”, defende Luís Lima, presidente da associação das empresas de mediação imobiliária (APEMIP), entidade que foi previamente ouvida pelo Governo sobre este regime. Ainda assim, considera-o “positivo”, podendo “ser aliciante para grupos específicos como fundos que invistam no mercado habitacional”.

Do lado dos proprietários, João Caiado Guerreiro, presidente da APROP - Associação Portuguesa de Proprietários, considera que “é um regime já testado noutros países, que tem interesse para fundos de investimento”.

Mas o êxito de tal solução depende do sucesso das sociedades de investimento e gestão imobiliária, que, em seu entender, está dependente de um conjunto de medidas que só o Estado e as autarquias podem garantir, como “a disponibilidade de terrenos, para construção, a custos mais acessíveis”. Só dessa forma é possível garantir um retorno entre rendas razoáveis e o investimento realizado.

Caiado Guerreiro diz não acreditar que os actuais proprietários particulares possam estar interessados no novo regime, bem pelo contrário. “Neste momento, os proprietários não têm confiança para arrendar por prazos curtos, muito menos por prazos longos”.

A falta de confiança dos proprietários também é apontada por Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, e fica a dever-se às constantes alterações ao regime jurídico da habitação e do arrendamento, ou às frequentes alterações fiscais.

No DHD o morador fica com o direito de residir no imóvel e só ele, durante a sua vida, pode tomar a iniciativa de resolver o contrato. A caução que paga no início do contrato só pode ser recuperada se o contrato for resolvido antes do 10º ano.

De acordo com informação da APEMIP, como se trata de “um direito real”, os impostos inerentes ao imóvel (como IMI ou taxas autárquicas) são pagos pelo morador. O mesmo acontecerá com as obras de melhoria ou de requalificação.