O sonho ou a necessidade de comprar uma casa tem um custo elevadíssimo para os portugueses, especialmente quando há recurso a crédito bancário, o que acontece na maioria dos casos. Uma simulação realizada pelo PÚBLICO mostra que um empréstimo à habitação no montante de 170 mil euros, a 50 anos, vai pagar 94 mil euros em juros, seguros e comissões, tendo em conta as taxas actuais, que estão em valores muito baixos. Com o valor de impostos estimado pela Associação Portuguesa de Proprietários (APROP), o custo total do imóvel ascende a 312 mil euros.

A simulação do PÚBLICO utiliza algumas das premissas consideradas no estudo da Associação Portuguesa de Proprietários (APROP) para calcular a “factura” em impostos. Assim, um empréstimo de 170 mil euros, para compra de habitação, a pagar em 50 anos, com uma taxa de 1,94% (valor que corresponde à taxa média dos empréstimos contratos em Novembro de 2018, segundo dados do Banco de Portugal), vai corresponder a uma prestação mensal de 439,12 euros. No final do prazo do contrato, e a manter-se o nível de taxas anormalmente baixo (uma das componentes para o calculo dos juros, a Euribor, está em valores negativos), o MTIC, que é montante total imputado ao consumidor (pagamento do capital, juros, seguros e outros custos) ascenderá a 264.492 euros.

Este custo final não integra os impostos a pagar pela casa, como o imposto municipal sobre imóveis, que, segundo o cálculo da APROP ascende a 34 mil euros, a que se juntam outras taxas, elevando o valor a, pelo menos, 47.600 euros.

Assim, os encargos decorrentes da compra da habitação com empréstimo em conjunto com os impostos atiram o custo total suportado pelo proprietário para 312 mil euros. Se no final desse período o imóvel fosse vendido por 320 mil euros, o proprietário teria prejuízo, já que ainda teria de pagar mais-valias ao Estado. Isto porque, resumidamente, para o Fisco conta a diferença entre o valor de compra e de venda, a que aplica a correcção da moeda, embora seja possível abater algumas (poucas) despesas. Depois, sobre 50% do valor apurado, o contribuinte vai pagar IRS. O proprietário teria de vender a casa por um preço superior para anular os valores pagos em impostos e juros.

Num cálculo simplificado, e partindo do pressuposto que o proprietário utilizou o imóvel para aí residir, pagou uma “renda” mensal (ao banco e ao fisco) de 520 euros (300.000 ao fim de 50 anos), garantido a propriedade no final. É uma espécie de contrato de leasing, em que o proprietário paga uma renda e no final fica com o bem, só que aqui com outros custos, nomeadamente obras de manutenção do imóvel, condomínio e outras.

Dos cálculos realizados não é possível concluir, de forma simplista, que, ainda assim, o recurso a empréstimo compensa face às rendas de mercado. É que nas simulações não entram vários custos, nomeadamente obras de manutenção do imóvel, condomínio e outros. Para além disso, o cálculo dos juros está em parte distorcido pelo baixo valor das taxas de juro.

As taxas Euribor estão em valores negativos desde 2015 (Euribor a 3 e 6 meses), mas muitos clientes estão a pagar taxas mais elevadas, porque os bancos compensam esse valor com a aplicação de spreads (margem comercial do banco) mais elevados.

A Euribor a três meses está negativa em 0,3 % e a seis meses em 0,279%. Mas a expectativa do mercado é a de que, se entretanto não houver surpresas negativas na economia da zona euro, as taxas possam começar a subir lentamente, atingindo valores positivos em 2020.

Considerando uma taxa média de 3% - o Banco de Portugal obriga os bancos a simular uma taxa maior na avaliação da capacidade de pagamento dos clientes - o custo com encargos e juros do empréstimo de 170 mil euros, a 50 anos, já dispara para 159 mil euros. Com a devolução do montante emprestado, o MTIC a cargo do cliente ascende a 329 mil euros. Se a este valor se somar outros impostos, como IMI, o valor de aquisição dispara para 380 mil euros. Recuperar esse valor na venda do imóvel no final de 50 anos fica, assim, bastante mais difícil.