“Há um défice de política pública na habitação”

Augusto Mateus alerta para o perigo de as políticas públicas insistirem em “surfar a onda” de uma determinada conjuntura em vez de pensarem estruturalmente o futuro, sempre com grande respeito pelo passado. São precisas acções mais ousadas, diz

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daniel rocha

Augusto Mateus, economista que este ano liderou o júri do Prémio André Jordan, dedicado à valorização de trabalhos na área da economia do imobiliário, é muito crítico das políticas públicas de habitação que têm sido postas em prática no país ao longo das últimas décadas, por terem procurado dar resposta a apenas uma parte dos problemas, sem nunca ter havido uma visão como um todo. Apesar de concordar com os princípios apresentados pelo Governo, que defende o desvio da atenção de fogo para o habitat, e a criação de instrumentos como o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), o antigo ministro da Economia defende medidas mais ousadas. Diz que o Estado e o mercado nunca se devem substituir entre si e repara que Portugal ainda não soube encontrar o equilíbrio entre ambos. Inspirado no modelo escandinavo, defende que a população deve ser incentivada em investir na habitação, e que são necessárias visões integradas de cidades diferenciadoras e diversas.

Os prémios André Jordan, que se debruçam sobre a economia do imobiliário, distinguiram este ano trabalhos na área do arrendamento. A questão do arrendamento é crucial nos problemas da habitação?
Este prémio tenta estimular a produção de conhecimento ligado a uma visão ampla do imobiliário, e não apenas no "real estate" em sentido estrito. E nós viemos de um relativo desastre nestas actividades. Houve um modelo de crescimento económico que foi eventualmente demasiado longe nos incentivos que deu à habitação própria, e a um modelo que não tem especiais virtualidades. O modelo de ocupante/proprietário e de hipotecante/hipotecado em regime de longa duração criou as bases de um problema de grandes proporções, que teve consequências no modelo de consumo das famílias e num excessivo e generalizado endividamento. Precisamos de inventar uma nova forma de crescer economicamente, porque o modelo de exportação de bens também está a mudar. Há uma oportunidade de relevo na área da reabilitação urbana, se ela for acompanhada da revitalização das cidades.

O que quer dizer com isso?
Não se pode fazer reabilitação sem reconversão e revitalização. As cidades não se fazem numa lógica tipo “Lego”, prédio a prédio. É preciso revitalizar espaços, pensar nas suas funções e nas pessoas, há uma maior exigência de articulação. Temos de encontrar uma maior inteligência na despesa das famílias e das pessoas, novas formas de aplicação de poupança, e oferecer uma solução a um problema que é insustentabilidade das cidades, tal como elas se desenvolveram. E é nessa linha que é importante olhar para o paradigma do arrendamento, não tanto numa lógica estritamente temporal e financeira, mas no coração das buscas da economia circular, da economia baseada no conhecimento. Passou-se demasiado tempo no paradigma anterior, em que pensávamos apenas na casa, no fogo. Temos de pensar no habitat, isto é, no fogo mais os serviços, os transportes, o ecossistema. E, neste momento, as pessoas não têm habitação onde precisam delas.

Essa é a lógica anunciada na Nova Geração das Políticas de Habitação, do Governo.
A actual secretária de Estado trabalhou comigo, e inspirou-se nesta minha mania do habitat e da habitação. Mas eu estou mais vocacionado em não ter como prioridade uma política de habitação para certos segmentos sociais. Gosto de uma política de habitação para todos, encontrando lá dentro as diferenças efectivas das pessoas. Já tivemos demasiadas políticas de habitação viradas para uma parte da população.

Neste momento, a preocupação é a renda acessível, dar resposta aos que não têm habitação onde precisam.
O preço que o mercado pratica surge numa lógica de aproveitamento de oportunidades entre o que é publico e privado. O resultado é um exemplo daquilo que eu chamo de défice de política pública global. Nós também queremos mais turismo nas cidades portuguesas.

Está a dizer que não se deve diabolizar nenhum segmento?
Isso. Até para não sermos enganamos pelo diabo. Já diabolizámos os credores em prol dos devedores. Agora diabolizamos os devedores em prol dos credores. Mas a política pública faz-se para equilibrar o que não equilibra, e não para substituir o mercado. Se em certas áreas acantono a política pública apenas num segmento social, num território, num sector, numa actividade, estou a cometer um erro muito grande. Defendo uma aposta no paradigma do arrendamento porque ele combate uma excessiva polarização no presente, em detrimento do futuro. É preciso articular o desenvolvimento do mercado de arrendamento, da captação das poupanças, do estímulo ao investimento e uma orientação para o médio e longo prazo e não uma orientação para o curto prazo.

Como é que se faz isso? Tem havido um regresso ao “prédio de rendimento” como aborda uma das teses premiadas, mas o rendimento é feito a pensar no turismo e não na habitação permanente.
Não é possível regressar ao velho prédio de rendimento. E o que tem sido pensado agora é a “gentrificação sem o ‘gentry’”, como nota a outra tese premiada. No centro do alojamento local internacional está hoje uma plataforma digital que se serve para fazer mover as pessoas, mas também serve para liquidar e entregar impostos. É bom que tenha surgido um trabalho feito por alguém de outra nacionalidade, feita na universidade de um outro país, sobre uma cidade que é portuguesa (Lisboa), e que mostra bem que nós precisamos de fazer coexistir muito melhor aquilo que é o arrendamento, o habitat e o desenvolvimento turístico.

Qual seria a sua fórmula?
Os processos modernos de reabilitação urbana têm de ter escala, ser operações integradas e não reduzida à simples dimensão do meu fogo ou do prédio. A reabilitação bem feita não é necessariamente cara, mas é exigente. 

Temos um movimento de reabilitação urbana com muito dinamismo. Como o caracteriza?
Temos estado a fazer de tudo, algumas coisas absolutamente excepcionais, e muita reabilitação ligeira, mera reabilitação de repor condições de habitabilidade. Não temos uma experiência suficientemente desenvolvida em identificar o que é necessário, em termos de estruturas, comércio, mobilidade. Os centros históricos foram perdendo habitantes e funções. Não podemos ter a ilusão que temos uma boa solução quando substituímos residentes por turistas ou ocupantes sazonais. É preciso reconstruir a vida, não necessariamente fazendo o tempo andar para trás mas sobretudo imaginando o que vai ser preciso.

Esse planeamento começa onde?
Tem de começar por se perceber se se pretende ajustar contas com o passado ou fazer futuro. Acertar contas com o passado é necessário, para corrigir o que devíamos ter tido e não tivemos, mas não podemos ficar por aí. O que me parece que estes trabalhos [académicos, premiados] ajudam a perceber é que podemos ter novos projectos de desenvolvimento urbano que são qualitativos e não de mero investimento expansionista. Precisamos de requalificar as cidades e o património que existe e funcionalizá-lo, modernizá-lo. Apostando na diversidade. Se vai fazer reabilitação como fez algum desenvolvimento comercial, depois tem a surpresa de as pessoas pensarem que as cidades são todas iguais e tudo está parecido.

E onde pode estar essa diversidade nas cidades?
O segredo está em combinar boas políticas públicas, definindo regras, com o incentivo à iniciativa privada de maior dimensão. Devemos incentivar fundos institucionais, muitos deles mistos, públicos e privados, a articular também a participação da pequena poupança privada. É possível existir um modelo que tem operações que vão para além da simples casa, mas que permitem operações no espaço público, no espaço comercial e no espaço de lazer financiando isso com um esforço de poupança. Isso é que deve ser incentivado - a poupança em coisas com futuro. 

Está a sugerir beneficiar quem investir neste tipo de operações?
Se eu estimular a poupança e a orientar para estes novos “prédios de rendimento” - que já não são prédios em si mas partes de operações integradas -, o produto poupança deixa de ser a construção do edifício e passa a ser a detenção de unidades de participação de fundos especializados numa gestão moderna e inteligente.

Defende a multiplicação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado?
Acho que devíamos ter iniciativas mais ousadas e abertas. Depois de termos insistido na construção de bairros sociais, agora temos oportunidade de fazer uma transformação radical e rever a propriedade e manutenção desses bairros. Que poderiam passar a ser propriedade dos seus ocupantes, que os podem vender, arrendar, fazer o que quiserem. Esta medida aumentava o mercado de arrendamento e contribuía para melhorar o perfil de distribuição de riqueza da sociedade. O que temos pela frente é a necessidade de uma nova forma de articulação entre público e privado.

Explique melhor essa articulação.
Em primeiro lugar, perceber que não é preciso optar entre um e outro, e andarmos entre políticas de “vamos tirar o mercado do caminho” ou “vamos tirar o Estado do caminho”. Não tem de ser assim. Já devíamos ter percebido com as sucessivas crises que o que está em causa é como combinamos os dois.

Ou seja?
Não podemos por a democracia a escolher a cor das calças. A democracia serve para estimularmos empresas decentes que pagam bem, bem organizadas que produzem bens e serviços com procura. A política pública tem de ser cada vez mais orientadora.

Acredita que é possível fazê-lo na actual conjuntura política e governativa?
A base do optimismo, para mim, é termos a percepção plena dos problemas gravíssimos que temos no presente. Estamos cheios de dificuldades, e só podemos resolvê-las se formos suficientemente ousados, inovadores, ambiciosos. Acredito que temos alavancas suficientes. Mas se transformarmos isto numa espécie de surf, e em pensar “há uma boa onda vamos aproveitá-la”, isso vai correr mal.