Esquerda reforça direito dos inquilinos em caso de venda de imóveis e irrita proprietários

Projecto de lei limita direito de propriedade. Tempo de arrendamento não conta para a opção de compra e será obrigatória a constituição de propriedade horizontal.

Lisboa
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Enric Vives-Rubio

O projecto de lei que vai reforçar os direitos de preferência dos inquilinos no caso de venda dos imóveis já foi aprovado na Comissão de Ambiente, com os votos favoráveis do PS, PCP e Bloco de Esquerda, o que deverá garantir a sua aprovação final, em plenário, a 18 de Julho. O PSD (que viu as suas propostas rejeitadas) e o CDS votaram contra as alterações, que visam, em particular, as vendas de imóveis em conjunto, como está a acontecer com as mais de 2000 casas da Fidelidade.

Com as alterações, um proprietário que queira vender o seu imóvel terá sempre de dar o direito de preferência de aquisição aos inquilinos que nele habitem, independentemente do tempo em que estejam do imóvel, e haja propriedade horizontal ou não. Os inquilinos deverão pronunciar-se no prazo de 30 dias – quando actualmente dispõem de apenas oito dias – e o proprietário está obrigado a discriminar o valor de cada fracção e do conjunto do imóvel que pretende vender.

Estas alterações desagradam a proprietários, que vêem o seu direito de propriedade reduzido, quando o direito de preferência é uma excepção, “algo atípico”, como disse ao PÚBLICO a advogada Lourença Sousa Rita do escritório de advogados José Pedro Aguiar Branco.

O impacto que as medidas podem ter junto de investidores em imóveis para arrendamento habitacional também pode ser elevado. “Quando um investidor pretende adquirir um prédio, quer fazê-lo na totalidade, e não de forma fraccionada. E quer poder vendê-lo nas mesmas condições. Permitir que haja uma fracção a bloquear um processo de compra e venda vai travar os investidores”, disse Francisco Horta e Costa, director geral da consultora imobiliária CBRE. Numa altura em que há uma grande escassez de oferta de casas para arrendar, este consultor antevê uma ainda "maior retracção na oferta".

A proposta de lei altera com profundidade o Código Civil em termos de direito de propriedade e é passível de um aumento de litigância judicial, refere ainda a advogada Lourença Sousa Rita, que se mostra preocupada com “a quantidade de conceitos novos, de difícil compreensão, que acabam de ser introduzidos”. Entre eles, está a questão da propriedade horizontal que, não limitando o direito de preferência, obriga a posterior classificação dos imóveis o que, em alguns casos, pode não ser possível. A classificação dos prédios em propriedade horizontal (divisão em fracções) é um processo burocrático, demorado e com custos.

Quando publicado, vai obrigar a que no caso dos imóveis em propriedade horizontal, os proprietários tenham de comunicar ao inquilino o preço que é atribuído à fracção que habitam, bem como dos demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto. Estipula ainda que no caso de venda de imóveis em conjunto (nos termos do artigo 417 do Código Civil), passa a ser obrigatório demonstrar “a existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da resolução do negócio com fundamento para esse prejuízo”, apurou o PÚBLICO.

No caso de imóveis não constituídos em propriedade horizontal, como os imóveis que pertençam a um só proprietário, os arrendatários terão os mesmos direitos de preferência, mas, neste caso, apenas sobre a quota-parte do prédio que habitam, e à qual terá de ser atribuído um valor proporcional face ao valor total da transmissão.

Neste tipo de imóveis e caso não tenha sido entretanto requerida junto da entidade competente a constituição da propriedade horizontal, deve o inquilino, neste caso já comprador, no prazo de seis meses, a contar da data da compra do local arrendado, propor uma “acção judicial de divisão de coisa comum”, como está previsto no Código de Processo Civil.

Ao que o PÚBLICO apurou, no caso de não ser pedida ou não conseguida a classificação de propriedade horizontal, o contrato de compra do local arrendado será nulo e o inquilino deverá indemnizar o proprietário “pelos danos que este comprovadamente tiver sofrido pelo exercício do direito de preferência”.

Outra alteração complexa, segunda a jurista contactada pelo PÚBLICO, prende-se com a “novidade” de os arrendatários de um imóvel impossível de classificar em propriedade horizontal poderem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, “na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade”.

Recorde-se que na venda do vasto património da Fidelidade não foi dado direito de preferência aos inquilinos das respectivas fracções, mas apenas pelo conjunto dos imóveis, com um custo de 425 milhões de euros.

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