Bancos pedem medidas que os salvaguardem no arrendamento de casas hipotecadas

A Associação do sector alerta para o risco de degradação do imóvel e de inquilinos que não queiram sair após um processo de execução de dívida do imóvel.

Bancos querem ter uma palavra a dizer no arrendamentos de casas com hipotéca.
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Bancos querem ter uma palavra a dizer no arrendamentos de casas com hipotéca. fábio augusto

A Associação Portuguesa de Bancos (APB) está contra a proposta de lei que pretende permitir aos proprietários de casas hipotecadas (ainda a pagar empréstimos aos bancos) arrendá-las sem que as instituições financeiras agravem os custos do crédito, nomeadamente aumentando o spread ou margem comercial fixada.

Em parecer enviado à Assembleia da República, a APB pede que sejam feitas várias alterações, a começar pela aplicação da norma apenas aos empréstimos a celebrar depois da sua entrada em vigor, o que salvaguardaria os contratos existentes.

A associação elenca vários riscos para os bancos decorrentes do livre arrendamento de imóveis hipotecários, que não foram tidos em conta na concessão empréstimos, nomeadamente ao nível dos spreads aplicados. Por essa razão quer que para os contratos de empréstimo futuros se “estabeleça a obrigação de o mutuário constituir a favor do mutuante [banco] um penhor dos saldos da conta onde as rendas são depositadas ou, em alternativa, a obrigação do mutuário consignar, a favor do mutuante, os rendimentos correspondentes às rendas pagas pelo arrendatário, garantindo, assim, mesmo perante terceiros, que elas servem efectivamente para amortizar o crédito concedido”.

O parecer da APB, noticiado pelo Diário de Notícias nesta terça-feira, não refere, em momento algum a possibilidade dos bancos poderem vir a aumentar os spreads nos contratos em vigor, porque a proposta de lei os impede de o fazer. Mas nos empréstimos futuros esse risco terá certamente tido em conta.

No parecer são elencados riscos e pedidas medidas de salvaguarda.

Os vários riscos que decorrem do arrendamento do imóvel a terceiros, como a degradação do imóvel, a possibilidade de os inquilinos que deixem de pagar as rendas se recusarem a sair do imóvel, entre outros, não foram tidos em conta no spread dos empréstimos contratados.

Alega a APB que “é genericamente reconhecido que os cuidados na conservação do imóvel hipotecado são muito diferentes se o mesmo estiver a ser usado pelo próprio mutuário, designadamente quando o mesmo é utilizado para sua habitação própria permanente, ou quando tal utilização é feita por um terceiro arrendatário, que, muito provavelmente, se desinteressa de eventuais danos que ocorram no imóvel, desde que os mesmos não sejam imputáveis a culpa grave sua”.

A ausência de limitações à possibilidade de arrendamento do imóvel hipotecado “torna muito mais vulnerável e diminuído o valor do colateral do mútuo celebrado, dada a provável degradação mais intensa e acelerada desse bem”, defende a representante dos bancos, acrescentando que “também o mutuário, que já não habita na casa e a encara agora como simples investimento, se interessará menos pelo pontual cumprimento da dívida, considerando que a mesma irá sendo paga pelo montante das rendas e que, em caso de incumprimento, a eventual venda do imóvel pouco o afectará”.

Apesar de ficar estabelecido que o contrato de arrendamento caduca com a venda executiva ou a dação em cumprimento do imóvel hipotecado, por incumprimento de pagamento das prestações ao banco, por parte do proprietário, a APB alerta para o risco de o arrendatário não querer, obrigando a instituição de crédito a avançar uma acção judicial contra ele para obter a efectiva desocupação do imóvel. “Em muitos casos, o banco poderá até desconhecer a identidade do arrendatário, pois não interveio no contrato de arrendamento, e terá sempre que afectar recursos, contratar advogados e aguardar o trânsito em julgado da decisão, o que implica custos adicionais e atrasos significativos na obtenção da disponibilidade do imóvel e contribui em muito para o agravamento do risco”, refere o parecer. 

Com o propósito de sensibilizar os deputados, os bancos apontam ainda outras ”implicações financeiras significativas e potencialmente muito gravosas” designadamente o impacto nos seus capitais do “arrastamento do processo de disposição dos imóveis e a eventual degradação do seu valor terão impacto. Neste domínio referem ainda o impacto na valorização das carteiras de crédito, o que poderá ter implicações nos casos de venda das mesmas, nas securitizações, que poderá provocar a aplicação de condições mais conservadoras por parte das agências de rating e ainda nos financiamento colateralizado junto do BCE.

Notícia actualizada às 13h09, após a leitura do parecer da APB