Declarar dívidas de condomínio na venda de imóveis pode passar a ser obrigatório

Pacto para a justiça firmado há quase uma semana apresenta várias medidas na vertente económica.

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Margarida Basto

É uma das principais medidas que constam do pacto para a justiça entre os agentes do sector, segundo a versão preliminar a que o PÚBLICO teve acesso: tornar obrigatória a declaração de dívidas de condomínio na venda de imóveis.

O pacto pedido há 15 meses pelo Presidente Marcelo Rebelo de Sousa a juízes, procuradores, advogados, funcionários e solicitadores foi firmado na passada sexta-feira, mas os representantes do sector mantiveram até agora em segredo as perto de 90 medidas que constam dele. Motivo? Queriam transmiti-las em primeira mão ao chefe de Estado.

No documento, a que o PÚBLICO teve acesso, os parceiros explicam como a questão das dívidas de condomínio “tem impacto directo na economia, na vida das famílias, na situação dos imóveis e do mercado imobiliário e até na saúde das instituições financeiras”.

Por isso, “a matéria das dívidas de condomínio necessita de regulamentação urgente”. A ideia é que no momento de assinatura da escritura de compra e venda dos imóveis passe a ser obrigatória a apresentação de uma declaração da administração do condomínio relativa às dívidas eventualmente existentes e ao seu valor. Declaração essa que pode ser substituída por uma declaração do comprador a prescindir do documento e a aceitar as dívidas que possam existir.

“São muitas as situações de incerteza e muitas dezenas de milhares de processos de cobrança com esta causa, com grandes divergências de valores exigidos, de identificação de devedores de dificuldades de avaliação dos títulos executivos”, pode ler-se no pacto para a justiça.

A proposta dos agentes do sector pretende também pôr fim ao “recurso irracional a penhoras de imóveis para cobrança de créditos não hipotecários", que induzem a “irracionalidade no sistema de justiça e impõem a multiplicação de actos inúteis, muitas vezes sem benefício para qualquer interessado”. Na prática pretende evitar-se a penhora e execução de imóveis com empréstimo ao banco, se daí não resultar o pagamento ao credor. Isto porque, no caso de hipoteca de um imóvel, o banco é o primeiro beneficiário da garantia.

O que muitas vezes acontece é que, quando um credor pede a penhora de um imóvel hipotecado, o banco vai ter de proceder à venda do imóvel, e pagar-se primeiro a si mesmo. Só depois, se o valor da venda o permitir, pagará dívidas a terceiros. Como resultado o devedor perde a casa, mesmo que tenha o empréstimo em dia, e na maioria dos casos continua a ter dívidas tanto ao banco (se o resultado da venda não chegar para lhe pagar a dívida) como à outra entidade que pediu a penhora.

Com o dever de informação do credor hipotecário em relação ao montante em dívida e a regularidade de pagamentos que os signatários do pacto sugerem, o agente de execução pode avaliar da utilidade da penhora. São ainda feitas propostas de alteração o regime legal das penhoras, de forma a tornar este recurso mais equilibrado, como a suspensão da contagem de juros e a regulação de redução de preços na venda do imóvel, com vista “a um desbloqueio equilibrado dos processos executivos hipotecários”. As alterações também podem ser positivas para os bancos, ao nível da contabilização de dívidas e reconhecimento de imparidades.

Ainda no âmbito da justiça económica, os parceiros querem proibir os administradores, gerentes e sócios maioritários de sociedades que não se apresentem à insolvência – ou que tenham sido liquidadas administrativamente – de constituir ou participar na constituição de novas firmas durante cinco anos. Propõem também que seja criado um serviço público de informação e alerta sobre falências, acções judiciais cíveis e outros factos relevantes da vida das empresas. "É um serviço já prestado nalgumas plataformas privadas, em condições pouco transparentes e que se justifica que o sistema público de justiça assuma", referem. 

A criação de mecanismos que agilizem a dissolução das empresas é outra sugestão. Porque "o sistema judicial não pode ser sobrecarregado com a 'limpeza' de todo o tecido económico inviável nos casos em que existem regras que impõem dissolução administrativa e que não são devida e/ou suficientemente aplicadas". Para os subscritores do pacto, as regras que prevêem a dissolução das sociedades que não cumpram o capital mínimo e não apresentem contas em dois anos são correctas. O que se impõe, no seu entender, é dinamizar e concretizar essas obrigações.