Vai vender uma casa? Saiba como reduzir o pagamento de mais-valias

Guardar facturas de obras e de outras despesas pode fazer muita diferença na determinação do imposto a pagar.

Margarida Basto
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Margarida Basto

Os preços das casas têm vindo a subir de forma significativa nos últimos três anos e o número de transacções está em máximo histórico, um dinamismo que deverá manter-se nos tempos mais próximos. A venda de um imóvel acima do valor de compra pode dar lugar ao pagamento de imposto e muitos proprietários desconhecem que há um conjunto de despesas que podem diminuir ou mesmo anular o valor a pagar.

O apuramento de eventuais mais-valias, que são depois englobadas nos restantes rendimentos para efeitos de IRS, é feito através da diferença entre o valor de compra e o de venda, e da aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Pode ser ainda determinado entre o montante de compra e o do valor patrimonial tributário, se a quantia declarada no momento da compra ficar abaixo da avaliação feita pela Autoridade Tributária para efeitos fiscais.

Ao valor apurado, é possível deduzir um conjunto de despesas, contra a apresentação de facturas/recibo. Desde logo as despesas legais de aquisição, como o custo da escritura e registo predial. Na venda há outras despesas que podem fazer muita diferença, como por exemplo as de obras de manutenção e de melhoramento do imóvel, o pedido de certificação energética para os casos em que ainda não exista, e a comissão paga à imobiliária, se for esse o caso.

A importância dessas atenuantes fica evidente nas simulações feitas para o PÚBLICO pela PwC Portugal, que mostram como é possível reduzir 7500 euros ao valor a considerar para imposto. A simulação tem em conta a compra de imóvel por 200.000 euros (2010) e venda por 270.000, com despesas de manutenção de 15.000 euros. Com despesas, a mais-valia apurada acendera a 16.125 euros, e sem elas a 23.625 euros.

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Numa aquisição por um valor mais baixo, 100.000, e há mais anos (2000), com venda por 140.000, e apresentação de despesas de imobiliária e as legais, não há lugar ao pagamento das mais-valias. Nestes casos, o coeficiente de desvalorização da moeda tem um peso determinante.

É muito frequente os proprietários mandarem pintar ou fazer pequenos arranjos aos imóveis antes de os colocar à venda, mas muitos desconhecem que essa despesa - e todas as outras realizadas na manutenção e melhoramento do imóvel nos últimos cinco anos - podem fazer uma grande diferença nas contas finais. Isto para quem tiver facturas para apresentar.

Também não é possível vender uma casa sem a apresentação do certificado energético, que os prédios mais antigos não têm. Esse custo não é tão despiciendo quanto isso. À taxa legal a pagar pelo certificado energético, que varia entre 28 euros (T0 e T1) e 65 euros para tipologias maiores, acresce o custo do serviço do avaliador, que pode rondar os 100 euros, para (T0 e T1) e 300 ou 400 euros para tipologias maiores.

Não há lugar ao pagamento de imposto se o vendedor, no prazo de 36 meses, aplicar o ganho apurado - deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel -, optar pela compra de outra casa, ou de terreno para a construção, ou pela construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel, desde que destinada a habitação própria permanente. Também pode ficar isento se comprou um imóvel antes da venda do outro, desde que essa compra tenha ocorrido nos 24 meses anteriores.

Para salvaguardar o direito ao reinvestimento total ou parcial da mais-valia, o vendedor terá de dar conta dessa intenção na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.

O ganho decorrente da venda de imóveis adquiridos ou herdados antes de 1989 não é sujeito a tributação em sede de IRS. Em relação aos casos  posteriores a esse ano, sempre que é apurado um ganho decorrente da venda de um imóvel é efectuada a actualização do valor de aquisição através da aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda, o qual depende do ano em que o imóvel foi adquirido/herdado.

A Deco tem um simulador, de acesso livre, que pode ser útil para quem quiser avaliar o que poderá pagar em caso de venda de uma casa. O coeficiente da desvalorização da moeda já está incorporado nesse simulador e nas simulações da PwC. Para quem quiser fazer contas, o cálculo é feito entre a diferença de compra e venda e a multiplicação do resultado pelo coeficiente de desvalorização da moeda definido para o ano da compra, que pode conhecer na Portaria 326/2017, Depois são abatidas as despesas elegíveis. O imposto vai incidir sobre 50% do valor final apurado.

Notícia actualizada com a informação sobre o simulador da Deco e fórmula de cálculo das mais-valias.