Mudar licenciamento da casa pode custar a isenção do IMT

O que acontece se um imóvel colocado no alojamento local deixar de ser considerado habitação e passar a serviço? Taxa reduzida de IMT caduca se isso acontecer no prazo de seis anos depois da compra.

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A autorização da utilização do imóvel cabe à autarquia Paulo Pimenta

Quem comprar uma casa destinada à habitação e decidir alterar a classificação do imóvel, colocando-o no licenciamento camarário como prédio de serviços em vez de o ter registado como prédio habitacional, perde a isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou deixa de beneficiar da redução das taxas do imposto.

A perda do benefício fiscal acontece se o prédio deixar de estar afecto à habitação nos seis anos que se seguem à compra do imóvel. A regra está prevista no código do IMT e, com o crescimento do arrendamento de curta duração destinado a turistas, a colocação de muitos prédios no regime de alojamento local tem suscitado dúvidas entre contribuintes sobre a forma como as casas devem estar classificadas e as implicações que isso tem na tributação de alguns impostos.

Foi isso que levou dois contribuintes a enviarem à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) um pedido de informação vinculativa, publicado no Portal das Finanças na última semana, a questionar a administração fiscal sobre a sua situação concreta.

Os dois contribuintes compraram um imóvel em 2016 por 90 mil euros destinado à habitação. Primeira dúvida: a entrada no regime de alojamento local implica a alteração da classificação do prédio habitacional para prédio de serviços? Segunda dúvida: a mudança “configura a alteração do destino do prédio”, tendo consequências na isenção do IMT?

Como os contribuintes, quando compraram a casa, declararam que ela se destinava a habitação e como o imóvel foi comprado por 90 mil euros, ficaram abrangidos pela taxa reduzida de IMT porque o valor em causa é inferior ao limite de 92.407 euros que prevê uma taxa reduzida.

Quanto à classificação do imóvel, o fisco remete a questão para a Câmara Municipal, porque “é ao licenciamento camarário que compete em primeira linha, classificá-lo”, cabendo à autarquia conceder a autorização da utilização. Depois, o que acontece quando se avalia se os contribuintes têm direito à redução das taxas de IMT (ou a uma isenção) é preciso ter em conta “a utilização feita pelo adquirente, e não apenas a afectação decorrente do licenciamento”.

Ora, o benefício fiscal caduca “se no período de seis anos, contado da aquisição, for dado ao imóvel um destino diferente do que motivou a sua concessão”, esclarece a AT, sublinhando que, para essa decisão, será sempre “fulcral a posição que vier a ser assumida pelo município” na comunicação prevista no diploma do regime do alojamento local, “uma vez que determinará a manutenção, ou a alteração da afectação legal do imóvel.”

Conclusão: se a prestação de serviços de alojamento local “implicar a alteração do licenciamento daquele prédio urbano, passando, no prazo de seis anos contado da aquisição do imóvel, de habitação para serviços, a afectação do imóvel àquela actividade”, os contribuintes perdem o benefício da redução do IMT, conclui o fisco.

O alojamento local e o AIMI

A questão não se fica pelo IMT. O alojamento local é habitação ou prestação de serviços? A questão não é pacífica entre proprietários, quando se trata de pagar impostos.

É que para efeitos do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), alguns proprietários tentaram, sem sucesso, que a actividade fosse considerada, para os efeitos deste imposto, uma prestação de serviços, de forma a evitar o seu o pagamento. Isto porque o AIMI não se aplica a imóveis afectos à actividade comercial ou serviços.

Depois de receberem as notas de liquidação, alguns proprietários, em número que não foi possível determinar, dirigiram-se às repartições de Finanças a alegar que os imóveis estavam registados no alojamento local, defendendo que se trata de uma prestação de serviços que lhes garantiria a isenção. As Finanças, sustentadas na classificação do prédio como habitação, que consta no registo predial, estarão a recusar esta interpretação. Para alterar a afectação do imóvel seria necessário uma certidão da autarquia, a confirmar tal mudança.

O PÚBLICO apurou que algumas autarquias, confrontadas com pedidos de certidão, estão a recusar estes pedidos, exigindo o cumprimento de todas as etapas previstas na lei para efectuar a alteração. Nos prédios de habitação horizontal, esse processo começa pela aceitação, por unanimidade, dos restantes condóminos, seguindo-se a apresentação de um projecto à autarquia, de alteração de afectação do imóvel.

Depois da aceitação pela autarquia, será ainda necessário uma mudança na escritura de registo de propriedade. Ou seja, este é um processo moroso e de custos elevados. No arrendamento tradicional e no alojamento local, o valor do AIMI pode ser deduzido à colecta para efeitos de IRS.