Entrevista

Desafio de legalizar alojamento local “vai ser maior no Algarve”

Eduardo Miranda, presidente da ALEP, afirma que a presença de agentes ilegais em Lisboa e Porto vai ser "residual".

Eduardo Miranda, presidente da ALEP
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Eduardo Miranda, presidente da ALEP Daniel Rocha

O presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda, afirma, em respostas por escrito, que Portugal é o país europeu "com a legislação mais avançada nesta área, e que a solução "não passa por copiar aquilo que vem de fora", onde há "apenas restrições".

Tem alguma ideia da dimensão do universo de casas que ainda funcionam de forma ilegal, sem pagar impostos?
Apenas conseguimos acompanhar, neste momento, os destinos urbanos de Lisboa e Porto. Antes do Governo implementar esta nova regra, Lisboa e Porto apresentavam um número estimado de 22% e 26% de anúncios (activos) não registados, respectivamente. Para se ter uma noção exacta do impacto da medida, basta referir que, no Porto, em Abril, existiam 3000 registos oficiais e contabilizámos cerca de 1150 propriedades por registar. Entre Maio e Julho, além do crescimento natural, calculamos que 570 registos tenham como causa provável a legalização. Significa que esta medida, em apenas dois meses, pode ter reduzido para quase metade o número de ilegais no Porto. Perante toda esta nova situação, estimamos que, em alguns meses, a presença de ilegais nestes destinos passe a ser residual.

No Algarve e destinos de praias, em geral, o desafio vai ser maior, dado que uma parte da actividade não passa pela utilização das plataformas de AL. Acresce que, para os proprietários que desenvolvem a actividade de alojamento local de forma pontual (algumas poucas semanas por ano) ainda existe uma carga de obrigações e riscos fiscais desproporcional à dimensão do seu negócio. É o caso do risco de mais-valias, um dos maiores obstáculos à legalização nestas regiões. Se ultrapassarmos alguns destes obstáculos temos as condições necessárias para tornar Portugal num dos países, se não o primeiro, onde a actividade está totalmente legalizada. Esse facto será interessante para o Estado já que, nesse contexto, poderá alargar consideravelmente a base de receita tributária.

O que responde quando alguém diz que o crescimento do AL faz disparar o valor das rendas?
Infelizmente quando há pressão para resolução de temas sensíveis, como é o da habitação, há uma tendência clara para se encontrar uma explicação rápida e simplista ou um culpado fácil. O erro deste tipo de raciocínio é o de esconder a verdadeira dimensão do problema e das suas causas. E sem chegar às verdadeiras causas não se conseguem encontrar soluções adequadas.

O AL não poderá ser apontado como a principal causa deste problema porque os números mostram que, de facto não o é. Senão vejamos: o alojamento local está presente em 1392 freguesias do país e o debate que se levantou sobre a pressão do AL na habitação está limitado a Lisboa e Porto e a quatro ou cinco freguesias destas cidades. Em Lisboa, o alojamento local está concentrado (84%) em seis freguesias junto ao centro histórico, sendo que 50% dos apartamentos disponibilizados para AL são T0 ou T1 com áreas entre os 30 e os 40 m2. Nas outras 18 freguesias da cidade, onde residem 80% dos habitantes, o AL é simplesmente irrelevante. Dito isto, e não fugindo à responsabilidade de ajudar a encontrar soluções de equilíbrio nos centros históricos de Lisboa e Porto, rejeitamos o papel de culpados pela falta de unidades de habitação.

Lisboa e Porto sofreram de facto uma transformação que trouxe muitos aspectos positivos e, como em todas as transformações, alguns negativos. E essa transformação teve várias causas: o turismo, através da hotelaria e do AL, mas também o forte investimento imobiliário estrangeiro, os projectos imobiliários de luxo, a reabilitação dos espaços públicos e as alterações ao NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano].

Convém lembrar que a habitação, nas freguesias do centro histórico, já era um problema há 10 anos dado que grande parte dos imóveis se encontravam devolutos. Estando devolutos estavam disponíveis para ser alvo de um investimento de reabilitação. E mesmo com a falta de habitação na cidade não levou a que se investisse no arrendamento tradicional nestas zonas. O grande desafio será o de criar incentivos para o arrendamento que devem ser muito atractivos no caso do centro histórico pelas debilidades que todos conhecemos. Caso contrário, qualquer outro uso do imóvel será mais interessante para o investidor. É nisto que estamos empenhados em colaborar com o Governo, na procura de medidas que potenciem o interesse na disponibilização de imóveis para arrendamento tradicional nos centros históricos.

Esperam-se novas medidas legislativas para o sector, seja por via parlamentar ou governamental. De forma sintética, quais as suas expectativas e receios?

Acreditamos que não irão surgir mais medidas avulsas e descabidas. A nossa expectativa é que este seja o princípio de um debate que venha a ser aprofundado, permitindo que sejam desenvolvidas propostas alternativas inovadoras para resolver problemas locais com soluções locais e não com medidas nacionais que podem prejudicar todo o sector. Seria uma oportunidade desperdiçada. Pouca gente sabe, mas Portugal é o país europeu com a legislação mais avançada nesta área. Se conseguirmos dar este passo e encontrar esta fórmula de equilíbrio, seremos o primeiro país na Europa. Estamos numa encruzilhada: podemos optar entre ceder a soluções fáceis e populistas e sermos mais um país que segue o caminho fácil das restrições ou optar por sermos pioneiros a aproveitarmos estas novas oportunidades, mas conciliando com os desafios que as mesmas trazem e os interesses das populações locais. É nisto que estamos empenhados a ajudar. A dificuldade é que a solução não passa por copiar aquilo que vem de fora, pois lá é que não existe regulamentação da actividade, apenas restrições. Temos que ser inovadores e trilhar um caminho próprio.