Há alguns aspectos importantes do regime fiscal aplicável ao alojamento local (e mesmo ao arrendamento) que, por não serem de aplicação imediata, não são tomados em devida consideração no momento de colocar os imóveis no mercado. Um desses aspectos é o regime do IRS aplicável às mais-valias, relativamente ao qual deixamos aqui uma visão geral que não esgota a questão.

Como é sabido, a alienação de imóveis poderá gerar mais-valias tributadas em sede de IRS, em termos gerais, quando o valor de realização (valor de venda, troca, VPT, etc.) é superior ao valor de aquisição do imóvel (corrigido tendo em conta as normas do código do IRS). No entanto, as mais-valias não ocorrem apenas no caso de alienação de imóveis, podendo ocorrer, no que nos traz aqui, também nos casos de afectação e desafectação dos imóveis utilizados na actividade de alojamento local, isto quando o proprietário daqueles é o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local ou cedeu a exploração do mesmo.

No momento em que o proprietário do imóvel afecta o mesmo à actividade de alojamento local, para efeitos de IRS, poderá haver lugar à determinação de mais-valias. Esta mais-valia corresponderá, grosso modo, à diferença positiva entre o valor de mercado do imóvel à data da afectação e o valor de aquisição do mesmo. No entanto, a eventual mais-valia apenas será tributada no caso de posterior transmissão onerosa ou de desafectação do imóvel da actividade profissional. O saldo das eventuais mais e menos-valias imobiliárias realizadas num ano é apenas tributado em 50% do seu valor e está sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS.

Por outro lado, aquando da transmissão ou da afectação do imóvel ao património particular do empresário (ou seja, no momento em que o mesmo é desafectado da sua actividade empresarial, por exemplo no caso de o sujeito passivo passar a utilizar o imóvel como habitação própria, cessação da actividade, etc.), gera-se uma outra eventual mais-valia. Esta correspondente à diferença entre o valor de realização ou ao valor de mercado do imóvel à data da afectação ao património pessoal e o valor de mercado à data da afectação do imóvel à actividade profissional (eventualmente corrigida), mais-valia tributada nos termos do Código do IRS às taxas progressivas. Relativamente a esta mais-valia, pode ser aplicado o coeficiente de 0,95 no caso de o sujeito passivo beneficiar do regime simplificado, ou do regime de cálculo das mais e menos valias, constante dos Códigos do IRS e do IRC, no caso de sujeitos passivos com contabilidade organizada.

Resumindo, no momento da alienação do imóvel ou na desafectação da actividade empresarial, o sujeito passivo de IRS poderá ter de liquidar duas mais-valias relativamente a um mesmo imóvel, uma tributada como incremento patrimonial, em 50% do seu valor, e outra como rendimento empresarial e profissional, sobre 95% do seu valor (caso não seja aplicável o regime da contabilidade organizada). Estes rendimentos estão sujeitos a englobamento e às taxas gerais e progressivas do IRS.

Vejamos um exemplo: o Sr. A, enquadrado no regime simplificado, adquiriu um imóvel com um VPT de 55m€ pelo valor de 100m€, em Março 2015. Em Fevereiro de 2016 passou a utilizá-lo para o exercício da sua actividade de alojamento local, tendo ele, naquela data, o valor de mercado de 150m€. Em Março de 2017 encerra esta actividade ou deixa de usar o imóvel na mesma, por exemplo, porque passa a habitar no mesmo, e nesta data este tem um valor de mercado de 200m€. Em 2017, o Sr. A terá um valor tributável de 72,5m€, a título de mais-valias de categoria G e B, sujeito às taxas gerais e progressivas do IRS ([150m€-100m€]*50%=25m€, como mais-valia da categoria G e [200m€-150m€]*0,95=47,5m€, como mais-valia da categoria B).

Tal também ocorre quando o locador de um imóvel opta por ser tributado segundo as regras da categoria B, caso em que a Autoridade Tributária entende que há lugar à afectação a uma actividade profissional da totalidade dos imóveis sujeitos a arrendamento.

Assim, nestes casos, não só o rendimento sujeito a tributação é potencialmente superior como poderá ocorrer tributação mesmo nos casos em que não haja venda do imóvel. Por outro lado, o sujeito passivo também poderá não beneficiar do regime de neutralidade fiscal aplicável às entradas de património imobiliário para a realização do capital de sociedade quando afectou imóveis à sua actividade profissional.

É, pois, aconselhável analisar cautelosamente as opções disponíveis antes de iniciar a exploração dos imóveis.