O investimento em imobiliário comercial atingiu no ano passado o maior montante desde que há registo. Ao chegar aos 1,9 mil milhões de euros, o valor duplica o registado em 2014 e supera o valor recorde alcançado em 2007, de 1,2 mil milhões de euros.

A anterior previsão do director-geral da Cushman and Wakefield em Portugal, Eric van Leuven, de que seria ultrapassada a barreira dos dois mil milhões de euros só não se concretizou porque, refere, vários negócios em curso avaliados em 500 milhões passaram para este ano.

No entanto, o responsável esclarece que este adiamento não está relacionado com a mudança de Governo, mas que tem que ver com “estruturas fiscais” e não com “questões políticas”. Se a “principal preocupação” do investidor é a política fiscal, van Leuven não acredita que esta “vá mudar substancialmente”.

No entanto, este valor terá sido superior, uma vez que a consultora e mediadora imobiliária não contabiliza aqui os negócios de edifícios para reabilitação nem operações como várias aquisições do fundo de investimento norte-americano Lone Star.

Na apresentação de resultados da empresa que decorreu nesta terça-feira em Lisboa, Marta Esteves Costa, directora de research da Cushman and Wakefield, refere que compras como as de Vilamoura e do Centro Comercial Monumental, em Lisboa, são “operações de compra de dívida” e, como tal, não são alvo de análise. Para os 1,9 mil milhões é contabilizada a “compra de activos para retorno” “e não a compra com risco ou para promoção como são esses dois casos”, esclarece.

O director-geral explica estes números com a mudança de perfil do investidor no mercado português. Quem faz este tipo de operações tem hoje “horizontes mais curtos, planos de negócio de três a cinco anos”, quando o tipo de investidor de há dez anos era mais conservador.

A média de valor investido por operação era de 15 milhões de euros, sendo que em 2015 esse montante subiu para 40 milhões, resultado de um número maior de portfólios transaccionados.

O grosso das transacções fez-se no retalho, com 65% do capital total a ser investido nesse sector. Seguiram-se escritórios (20%) e hotelaria (8%). No sector do retalho, a grande maioria foi aplicada em centros comerciais, uma área que viu grandes movimentações em 2015. É de esperar que haja poucos novos centros comerciais, não “apenas por causa da crise”, mas por o mercado “já estar muito maduro”, analisa van Leuren.

Investimento estrangeiro
Com o aumento do investimento no sector, faz-se notar a maior presença do capital estrangeiro. Do total, 90% do volume e 72% do número de transacções foi levado a cabo por investidores vindos de fora. Mesmo o investimento nacional, calcula a mediadora, tem muitas vezes o apoio de capital estrangeiro.

O director de investimento, Luís Rocha Antunes, atribui este volume aos preços “anormalmente baixos” em Lisboa, quando comparados com cidades como Madrid e Barcelona. O maior interesse dos compradores está relacionado com o aumento de rendas de espaços comerciais e com o desenvolvimento do turismo.

Fundos de investimento, especialmente norte-americanos, estiveram particularmente activos em 2015, com a compra dos Fóruns Montijo e Almada pela Blackstone e a aquisição de vários centros comerciais Dolce Vita e de Vilamoura pelo fundo Lone Star.

São investidores “sem alvo específico, que andam com uma folha de cálculo atrás. São especializados em compra, reversão e venda”, afirma Rocha Antunes, prevendo que este tipo de movimentações se mantenha ao longo deste ano.