Num universo que envolve inúmeros intervenientes (desde o particular que constrói a sua casa, ao empreiteiro que quer rentabilizar um terreno, aos mediadores e angariadores imobiliários, passando por técnicos municipais e responsáveis autárquicos e pelas mais diversas profissões ligadas ao projecto e execução de imóveis), a área da promoção imobiliária acaba por ser aquela onde o IMOPPI considera mais relevante intervir. O promotor pode ser comparado ao maestro que deve gerir uma orquestra onde pontuam vários instrumentos: e sem ter de saber tocar todos (ou mesmo nenhum), é o máximo responsável para que a obra saia afinada.

Em declarações ao PÚBLICO, o presidente do IMOPPI, Ponce de Leão, quis frisar que o processo não está ainda fechado, mas acrescentou que está mandatado pela tutela para promover uma reflexão junto dos agentes do sector - que já resultou num livro, "O Imobiliário - 100 anos de vida de um edifício", o qual deixa antever o caminho que está a ser traçado. "É necessária regulação. Directa ou indirecta, ainda vamos ver, mas que é necessária ninguém duvida", argumentou Ponce de Leão.

O mesmo responsável adiantou que ainda por definir a forma como a regulação vai ser feita - através de um registo profissional ou de um qualquer outro certificado habilitante - mas o conteúdo obrigatório de que se vai revestir essa regulação já está determinado. "Primeiro, temos que definir o que é o promotor imobiliário, para chegar à definição das suas obrigações. E na base das obrigações e das garantias que esse promotor tem de dar à sociedade - e não apenas ao consumidor, que compra ou arrenda uma fracção - tem de ser possível saber se um determinado promotor cumpre essas garantias. Se cumprir, pode estar no mercado; se não cumprir, não pode", explica o presidente do IMOPPI.

Um dos problemas mais prementes que ensombram a actividade da promoção imobiliária prende-se, então, com as garantias dadas aos consumidores e à sociedade em geral. Em causa está o combate à situação frequente de aparecer alguém com um terreno, que quer rentabilizar, que procura um empreiteiro para construir ao menor custo e, depois, quer vender com o melhor proveito. Basta, para isso, registar-se na actividade de compra e venda de imóveis, vende o prédio ou a fracção, faz o seu encaixe financeiro e depois desaparece do mercado. Por diversas vezes, o investidor, o promotor e o construtor são a mesma pessoa. Mas nem sempre. E a quem é que o consumidor vai pedir contas, mesmo se os seus problemas ocorrem dentro do prazo de garantia estipulado no próprio código civil, caso o promotor tenha desaparecido? A ninguém.

"É aqui que tem de intervir o Estado", completa Ponce de Leão, repetindo que ainda está a ser estudado, com a Secretaria de Estado das Obras Públicas qual é que pode ser a margem de intervenção. "Como é que conseguimos saber se as pessoas cumprem ou não cumprem, se não soubermos quem é quem neste mercado? Haver um registo nacional do promotor, por exemplo, pode ser uma solução. Vamos ver se se justifica".

A estratégia do IMOPPI tem sido a de apostar na definição e posterior regulamentação de todos os agentes que intervêm neste mercado. Começou com a lei dos alvarás para os construtores, já publicada (lei 12/2004), continuou com a lei da mediação e angariação imobiliária - que já foi promulgada pelo Presidente da República e está para publicação em Diário da República, e já deu passos largas na gestão de condomínios (ver caixa). Na promoção só não está tudo por fazer porque, da reflexão já feita - e que vai ser prolongada em Setembro, com novo encontro de vários agentes - surgiram ideias claras àcerca do que é necessário.

O princípio não passa por impedir os particulares de construir a sua própria habitação. Mas, reforça Ponce de Leão, "quando alguém diz 'vou fazer esta casa e vou vendê-la quando ela está no papel ou quando já estiver feita', tem que garantir que a casa foi feita e que tem uma garantia de que, nos próximos cinco anos, se houver algum problema ele está coberto". Uma das ideias levantadas passa pela certificação dos edifícios transaccionados mas, defende Ponce de Leão, "há caminhos mais eficazes e mais seguros para alcançar o mesmo objectivo que é o de ter construção de qualidade: um seguro obrigatório ou uma garantia bancária. A quase inevitável entrada do sector bancário neste processo (porque é também ele que controla o ramo segurador), em outros momentos que não só o financiamento à construção ou à aquisição, pode ser considerada uma forma de regulação indirecta.

"Por enquanto, o Código Civil estipula que durante cinco anos é necessária uma garantia que permita responder às necessidades mais urgentes. Mas que interessa que haja uma garantia se não se souber quem é o dono do prédio? Geralmente, sobra para o construtor, que pode ter construído segundo um caderno de encargos que alguém propôs e que alguém pagou, e segundo um projecto que não se sabe se foi bem ou mal licenciado...", relembra o presidente do IMOPPI.